Wohnung als Kapitalanlage ohne Eigenkapital

Immobilien als Kapitalanlage - das müssen potenzielle Wirte wissen.

Die Auswahl und Finanzierung von Immobilien muss gut überlegt sein. Es wird als krisenfeste Altersversorgung angesehen, mietet zusätzliche Einnahmen und muss von seinen Eigentümern keinen inflationsbedingten Werteverfall befürchten: Wir reden über die Immobilien. Vor allem jetzt, da Baugeld billig ist und die Spareinlagenzinsen tief sind, stellen sich immer mehr Konsumenten in Deutschland ein edles Ziel: Sie wollen Wirt werden.

Informieren Sie sich hier, was für den Erwerb und die Investitionsfinanzierung einer Liegenschaft wichtig ist, wie Investoren die Erträge kalkulieren und welche steuerlichen Vorteile den Mietern zur Verfügung stehen. Jeder zehnte private Haushalt in Deutschland hat nach aktuellen Angaben des Kölner Institutes für die Deutsche Wissenschaft (IW Köln) sein Kapital durchschnittlich in vier Objekte investiert.

Erreichen Sie die höchstmöglichen Mieterträge - langfristig. Damit sich ein Wohnhaus oder eine Wohnung am Ende aber gut verkaufen kann, müssen die allgemeinen Bedingungen passen. Auf der Suche nach einer geeigneten Liegenschaft als Investition kann es hilfreich sein, sich in die Position eines Pächters zu begeben. Wenn Sie sich fragen, was Ihnen bei der Wohnungswahl am Herzen liegt, haben Sie bereits einen Anforderungskatalog im Blick, der beispielsweise mit dem Stellenmarkt und der Arbeitsnähe, mit Bildungs- und Freizeitangeboten bis hin zu Verkehrsanbindungen beginnt.

Auch bei der Mieterfrage steht die Grösse der Liegenschaft im Vordergrund. Bei sehr wenigen Bewohnern ist eine Mikro-Wohnung jedoch eine dauerhafte Lösung - die Hausbesitzer müssen sich daher auf einen häufigen Wechsel einrichten. Dies hat zwar den Vorzug, dass sich die Miete besser an das lokale Mietpreisniveau anpassen läßt, verursacht aber auch zusätzliche Kosten - anders als bei einer Mehrzimmerwohnung, die in der Regel für einen längeren Zeitraum an Ehepaare oder Gastfamilien gemietet wird.

Abhängig davon, wie sich die Grundstückspreise entwickelt haben, sind es aber gerade diese Apartments, die wegen ihrer in der Regel hohen Quadratmeter-Miete am schwierigsten zu mieten sind. Offene Blicke beim Immobilienkauf: Gerade beim Erwerb einer bestehenden Immobilie sollten Anleger zweifach aufpassen.

Aber auch die Arbeit an einem Wohnhaus oder einer Wohnung hat einen Vorteil: Ob energische Renovierung oder Komfortsteigerung - beides erhöht die Anziehungskraft der Liegenschaft und damit die Rentabilität, ganz zu schweigen von der Höhe der Miete. Wieviel kann ich mir denn ausgeben? Bei selbst genutzten Objekten richtet sich das Budgets nach dem Einkommen und dem Vermögen, bei gemieteten Objekten liegt der Schwerpunkt auf den Mieten.

Derjenige, der die Immobilien durch Kredite finanzieren will, übernimmt in der Regel deren Sätze. Allerdings sollten die Eigentümer nicht die gesamte Mieteinnahme zur Tilgung einplanen, da ihnen dadurch Mehrkosten für die Wartung und die mit dem Mietobjekt verbundenen Verwaltungskosten entstehen, die nicht an den Pächter weitergegeben werden können.

Der Wohnungseigentümer eines Mehrfamilienhauses muss sich an den Sanierungsmaßnahmen für das gemeinschaftliche Eigentum beteiligt haben. Die Höhe der Eigenheimzulage hängt von der Wohnungsgröße im Vergleich zur gesamten Hausgröße ab, die durch die Anteile des Miteigentums an der Aufteilung bestimmt wird. Auf diese Frage gibt es keine generelle Antwort.

Eine 100 qm große Wohnung zum Beispiel ist 33,4 mal so teuer wie die lokale Jahresnettomiete. Mit anderen Worten: Bis zur Amortisation der Liegenschaft benötigen Mieter 33,4 Jahre, d.h. die Mieterträge sind frei verfügbar. Darin sind zum Beispiel nicht einmal die Finanzierungskosten enthalten. Dabei werden die Mieterträge, Ihr Eigenkapital und weitere Mittel, die Sie jeden Monat anlegen können, mitgerechnet.

Die wenigsten Investoren können die kompletten Anschaffungs- oder Baukosten ihrer Immobilien aus eigenen Geldern erwirtschaften. Kauf einer Liegenschaft als Investition - ohne Eigenkapital? Obwohl viele Kreditinstitute in Deutschland mittlerweile eine Vollfinanzierung von mehr als 100 Prozent des Kaufpreises anbieten - einige übernehmen auch die Anschaffungsnebenkosten der Immobilien - stellt die Hausbank sicher, dass das Geld auch wirklich zur Verfügung steht und in die Finanzierungen einfließt, insbesondere wenn die Immobilien als Investition vorgesehen sind.

Dies hat auch für den zukünftigen Eigentümer Vorteile: Der Kapitalgeber sollte daher immer in der Lage sein, die Anschaffungsnebenkosten - d.h. Grunderwerbssteuer, Notariatskosten und eine eventuelle Maklercourtage - sowie einen Teil der Bau- oder Anschaffungskosten durch eigenes Kapital zu decken. Das, was Sie früher an Zins bezahlt hätten, sollten Sie jetzt in die Rückzahlung anlegen - je früher Sie die Zahlung geleistet haben, umso eher steht Ihnen die Mieteinnahme zur Verfuegung.

Verbleibt nach der Laufzeit eine große Restverschuldung, muss sie unter Umständen zu wesentlich höherem Zinssatz refinanziert werden - im ungünstigsten Falle reicht der Mietertrag nicht mehr aus, um die Monatsraten zu finanzieren. Die Finanzierungszinsen können im Unterschied zu selbst genutzten Immobilien als ertragsabhängige Aufwendungen für Miet- und Pachteinnahmen von der Besteuerung abgezogen werden.

Was aber, wenn die Liegenschaft selbst teilweise besiedelt und teilweise gemietet werden soll - also etwa zwei Häuserhälften eines Zweifamilienhauses oder eines Mehrfamilienhauses mit zwei separaten Apartments? Zukünftige Hausbesitzer täten gut daran, zwei separate Verträge zu schließen, wenn die Liegenschaft nach dem Wohnungseigentumsrecht aufgeteilt wird, und die Finanzierung zu unterteilen.

Mit dem vorhandenen Eigenkapital können dann z.B. selbst genutzte Wohnungen finanziert werden, während der zu verpachtende Teil vollständig mit Fremdkapital finanziert werden kann. Dagegen kann es passieren, dass die Aufwendungen nicht eindeutig zugeordnet sind, dass das Steueramt zu ihrem Nachteil kalkuliert und z.B. das eingezahlte Eigenkapital auf beide Objekte verteilt. Dies heißt gleichzeitig: Beim Bau einer solchen Liegenschaft kann es sich rechnen, sie nach dem Wohnungseigentumsrecht in zwei oder mehrere Einzelteile zu unterteilen.

Dies setzt jedoch voraus, dass der gemietete Teil der Liegenschaft deutlich vom eigengenutzten Teil unterschieden wird. Sie geniessen als Grundbesitzer einige Steuervorteile. Beispielsweise können Sie den geplanten oder ungeplanten Wertminderungsaufwand Ihrer Liegenschaft nach der linearen Methode abzuschreiben. Abhängig vom Lebensalter der Liegenschaft können Sie über einen Zeithorizont von 50 Jahren oder 40 Jahren zweieinhalb Prozentpunkte der Anschaffungs- und Baukosten pro Jahr schätzen.

Das prognostizierte Renditepotenzial von Investitionen in den Immobilienbereich sieht oft sehr gut aus. Makler und Verkäufer versprechen oft vier, fünf oder sogar sechs Prozenten - so viel kann man mit traditionellen Anlagen nicht erreichen, bestenfalls mit riskanteren Anlagen wie Wertpapier. Vielmehr sollten Mietinteressenten mit der Nettorendite etwas vorsichtiger kalkulieren, denn ganz ohne Risiken kommt eine Liegenschaft als Anlage nicht in Frage.

Bei einem Immobilienerwerb sollte die Zukunftssicherung im Vordergrund stehen. Wirtschaftlich gute Lagen verheißen wachsende Grundstückspreise und Mieten. Wer übrigens eine neue Wohnung errichtet oder mietet, kann die Mietpreise an die lokalen Gegebenheiten anpassen. Aber es ist anders, wenn die erworbene Liegenschaft bereits gemietet ist.

Doch schon geringe Mietenverluste können den Hausherrn in wirtschaftliche Not stürzen. Dies trifft insbesondere dann zu, wenn die Mieterträge zur Bezahlung der mont. Obwohl die Hauswirte dies verhindern können, indem sie bei der Auswahl der Mieter und bei der Anfrage bei der Schufa nach Informationen suchen, kann dieses Problem nie ganz ausgeschlossen werden.

In jedem Fall können Hauswirte bis zum Stichtag des folgenden Jahres bei der Kommune oder beim Steueramt eine Ermäßigung der Grundsteuer einreichen. Dies betrifft nicht nur den Mietausfall durch insolvente Bewohner, sondern auch den Wohnungsleerstand. Zusätzliche Frage: Kauf einer Liegenschaft zum Verkauf - ist es das wert?

Obwohl eine Liegenschaft nach zehn Jahren ohne Gewinnsteuer verkauft werden kann, sollten (Verkäufer-)Käufer beachten, was sie bereits in den Erwerb investierten. Neben-, Finanzierungs- und Instandhaltungskosten reduzieren die Gewinnspanne. Abhängig von der Mietdauer können diese Aufwendungen nur in begrenztem Umfang durch die Mieterträge gedeckt werden.