Hausbaudarlehen

) in Kraft. 396ff. Damit wird die EURichtlinie 2014/14/EG (EU-ABl. L 60/34 ff. vom 28.02.2014) in nationales Recht umgesetzt und zugleich die Möglichkeit genutzt, einige rechtliche Innovationen auf einzelstaatlicher Basis vorzustellen.

Es ist (!) ein Mammut-Werk. Für Konsumentenkredite wird nun klar zwischen allgemeinen Konsumentenkrediten und Immobilienkrediten unterschieden. Diese müssen fair und nicht missverständlich sein, die effektive jährliche Zinsinformation (die neuen finanziell-mathematischen Randbedingungen unterliegt, vgl. Art. 247 6 Abs. 5 EGBGB) muss klarer hervorgehoben werden und unter Beachtung der individuellen Anschaffungskostenanteile und der später folgenden Vertragsangaben, vor allem bei Immobilienkrediten, muss bereits den Kernbestandteil beinhalten (§§ 6, 6a PreisangabenVO).

Die neuen Rechtsvorschriften über die Beratung im Rahmen von Immobilienkrediten ( 511 BGB) können sich auch auf die Werbegestaltung dieser Produkte auswirkt. An die Stelle des letzten Rechtsmodells zur vorvertraglichen Information über einen Immobilienkreditvertrag (VVI) tritt nun das sogenannte ESIS-Merkblatt (vgl. Anhang 6 zu Art. 247 1 Abs. 2 ESGBGB mit ausführlichen Erläuterungen).

Der Immobilienkreditnehmer muss nun vor Vertragsabschluss über die für die Kreditprüfung erforderlichen Daten unterrichtet werden. Das Factsheet teilt dem Kreditnehmer unter anderem mit, ob eine Grundpfandrechts- oder Grundschuldgebühr (Gebühr, falls bekannt, oder Berechnungsgrundlage) zu entrichten ist. Fehlt die Information über das Umtauschrecht für Immobilienkredite in eine ausländische Währung, kann das Umtauschrecht zu jedem Zeitpunkt ausgenutzt werden.

Die Kreditgeberin darf den Konsumentenkreditvertrag nur schließen, wenn die Kreditprüfung ergibt, dass keine wesentlichen Bedenken in einem allgemeinen Konsumentenkreditvertrag vorliegen und es im Falle eines Immobilienkreditvertrags hinreichend sicher ist, dass der Kreditnehmer seinen vertragsgemäßen Pflichten im Rahmen des Kreditvertrags nachkommt. Diese Bonitätsbeurteilung wird nicht mehr allein im Sinne des Gemeinwohls und auf der Basis von aufsichtsrechtlichen Vorschriften durchgeführt (vgl. aber trotzdem 18a KWG); stattdessen werden die §§ 505a ff.

Im Falle von Pflichtverletzungen innerhalb der Bonitätsbeurteilung kann die BayernLB damit die Herabsetzung des Zinssatzes auf das Neufinanzierungsniveau der BayernLB androhen ( 505d Abs. 1 S. 1 BGB) oder der Bankkunde kann sogar ohne Zahlung einer vorzeitigen Vertragsstrafe auflösen ("Vorfälligkeitsentschädigung", § 505d Abs. 1 S. 3 BGB). Weil die Nachweislast für eine ordnungsgemäße Kreditwürdigkeitsprüfung beim Institut läge ( 505d Abs. 1 S. 5 BGB; davor bereits EuGH BKR 2015, 281ff.), müssten sich die Institute bewaffnen, um eine ordnungsgemäße Kreditwürdigkeitsprüfung nachzuweisen.

Im Falle von Immobilienkrediten an Konsumenten muss die Kreditprüfung durch fachkundige Personen erfolgen (§ 18a Abs. 6 KWG). Der Qualifizierungsbedarf des betroffenen Personals ist in der am 31. Dezember 2016 in Kraft getretenen Vergabeverordnung (ImmoDarlSAchkV) vom 26. März 2016 (BGBl. I 2016, S. 972f.) der Eidg.

Darüber hinaus beinhaltet das Recht neue Vorschriften für die Bewertung von Sicherheiten für Liegenschaften. Die Kreditvergabe darf ohne positive Bonitätsprüfung aus regulatorischer Perspektive nicht erfolgen (Kreditverbot!), wodurch die Ansprüche an Immobilienkredite erhöht werden. Zusätzlich zu einer erhöhten Tilgungswahrscheinlichkeit ( 18a Abs. 1 S. 2 KWK, die "keine wesentlichen Zweifel" an der Kreditwürdigkeit von allgemeinen Konsumentenkreditverträgen erfordert und bei Immobilienkreditverträgen "wahrscheinlich" sein muss), muss ein Institut für die Ergebnisvalidierung auf eine breite Datengrundlage zugreifen können.

Angesichts der dem Institut auferlegten Nachweispflicht (vgl. 505d Abs. 1 S. 5 BGB) scheint dies jedoch konsistent. Beratungsdienstleistungen bestehen, wenn der Kreditgeber dem Kreditnehmer bei einem oder mehreren Transaktionen im Rahmen eines Immobilienkreditvertrages Einzelempfehlungen gibt. Kreditnehmer von Immobilienkreditverträgen sind nun auch ohne Einhaltung der vorherigen dreimonatigen Frist zur Rückzahlung des Darlehens befugt ( 500 Abs. 2 S. 2 BGB).

Erstmalig hat der Kreditnehmer ein Auskunftsrecht über die Zulassung der Vorfälligkeit, den Restwert und eine etwaige vorzeitige Rückzahlungsstrafe. Die Bank ist nun dazu angehalten, den Kunden zu beraten und, wenn er dies akzeptiert, in einem Beratungsgespräch kostengünstigere Varianten zu besprechen und zu belegen (§ 504a BGB).

Für die beiden Grundtypen von Verbraucherkrediten (einschließlich ihrer umfangreichen und umstrittenen Gestaltungshinweise) gibt es künftig zwei Rechtsmodelle zur Information des Konsumenten über sein Widerrufsrecht: Das in Artikel 247, Anhang 7 EGGBGB hinterlegten Modell gilt nur noch für allgemeine Verbraucherkredite, während Artikel 247, Anhang 8 EGGBGB nun ein eigenes Modell für Immobilienkreditverträge zur Nutzung vorgibt.

Bei Verbraucherkreditverträgen muss dem Kreditnehmer jedoch eine Karenzfrist von spätestens sieben Tagen vor Vertragsabschluss nach § 495 Abs. 3 BGB eingeräumt werden. Für Immobilienkreditverträge, die zwischen dem 1. 9. 2002 und dem 9. 6. 2010 geschlossen wurden, gilt das Recht auf Widerruf (sog. "Widerrufsjoker") ab Ende des 9. 6. 2016 nicht mehr (Art. 229 38 Abs. 3 S. 3 EGBGB).

Gleiches trifft mit bestimmten Beschränkungen auf Immobilienkreditverträge zu, die in der Haustür abgeschlossen werden (Art. 229 38 Abs. 3 S. 2 EGBGB). Das Widerrufsrecht für neue Immobilienkreditverträge, die nach dem 21. März 2016 abgeschlossen werden, erlischt grundsätzlich innerhalb von zwölf Monaten und 14 Tagen nach Vertragsabschluss ( 356b Abs. 2 S. 4 BGB).

Jeden Tag stellen sich neue Anforderungen, wie zum Beispiel die Fragestellung, wie die Kreditwürdigkeitsprüfung für Gemeinden, Lebenspartnerschaften, Ehepaare oder nichteheliches Zusammenleben durchgeführt und bewertet werden soll oder ob und unter welchen Bedingungen die künftige Einkommensentwicklung zu beachten ist. Nach wie vor ist zu hoffen, dass junge Paare, die bereit sind, ihre eigenen Häuser zu bauen, die von ihrem bevorzugten Finanzinstitut festgelegten Voraussetzungen für eine gelungene Finanzierung einhalten.