Hypothek Zinsen

Regionalversorger senkten Zinssätze für mittel- bis langfristig angelegte Fixhypotheken

Nachdem zu Beginn des Jahres ein signifikanter Zuwachs an mittel- bis langfristig angelegten Festzinskrediten zu verzeichnen war, hat sich das Leitzinsniveau zum Ende des ersten Quartals wieder leicht nach unten korrigiert. Die Schwankungen am Leitzinsmarkt haben sich in den ersten beiden Aprilwochen merklich abgeschwächt, bevor die Kosten für den Kreditschutz in der vergangenen Aprilwoche im Einklang mit den Sommertemperaturen stiegen und zu einer Erhöhung der Zielzinsen für Kreditinstitute und Versicherungsunternehmen über alle Fälligkeiten geführt haben.

Die Zielzinssätze für mittel- und langfristig angelegte Festhypothekendarlehen blieben bis zur Jahresmitte auf dem Vormonatsniveau. Die Zielzinssätze für die kurzfristigen Festhypothekendarlehen (2 Jahre) sind im Durchschnitt um 5 Prozentpunkte, die für die mittelfristigen Festhypothekendarlehen (5 Jahre) um 4 Prozentpunkte und die für die langfristigen Festhypothekendarlehen (10 Jahre) um 6 Prozentpunkte gestiegen.

Lediglich die Zielzinsen für die Libor-Hypothek haben sich im Vorjahresvergleich kaum verändert. Trotz der Anhebung des Swapsatzes haben die einzelnen regionalen Träger ihre Bedingungen für mittel- und langfristig angelegte Finanzierungen leicht gesenkt. Die Langfristzinsen der teuerste Provider sind gegenüber dem Vorjahresmonat konstant geblieben. Deshalb wurde die Spanne zwischen den billigsten und kostspieligsten Hypothekenanbietern für 10-jährige Festhypothekendarlehen minimal erweitert.

Der Preisanstieg führt bei nahezu allen Betreibern zu erhöhten Zielzinsen. Der durchschnittliche Hypotheken-Referenzzinssatz per 23.04. 2018 lautet wie folgt: Viele Institutionen haben auf steigende Swapsätze mit einer Anhebung ihrer Zielsätze reagiert. Kurzfristige Festzinshypotheken und Libor-Hypotheken unterstehen einem grösseren Einfluß durch die Schweizerische Bundesbank und werden daher keinem Preisauftrieb unterworfen sein.

Datenbasis: indikative Zinssätze von durchschnittlich mehr als 70 Kreditinstituten und Versicherungsgesellschaften. Status: 23.04.2018. Das immer noch sehr niedrige Zinssatzniveau macht den Abschluß von Festhypothekendarlehen mit einer Laufzeit ab 5 Jahren sehr interessant. Wie wird sich die künftige Zinsentwicklung auf die Finanzstrategie auswirken? Die Zinserwartung spielt neben der individuellen Risikobereitschaft auch eine wichtige Rolle bei der Finanzierung.

Angesichts steigender Zinsen erhebt sich die Fragestellung, wann und wie hoch die Zinsen in den nächsten Jahren ansteigen müssen, damit sich eine auf Haushaltssicherheit ausgelegte Anlagestrategie ("10 Jahre Festhypothek") auszahlen kann. Libor Hypothek bei derzeit 0,99%. Was ist der maximale Zins nach dem ersten Jahr für eine weitere feste Hypothek über 9 Jahre, so dass die gesamten Zinsaufwendungen des Basisszenarios denen des Vergleichsszenarios 1 entsprechen?

2 Jahre Festzinshypothek derzeit 1,19%. Was ist der maximale Zins nach den ersten 2 Jahren für eine weitere feste Hypothek über 8 Jahre, so dass die gesamten Zinsaufwendungen des Basisszenarios denen des Vergleichsszenarios 2 entsprechen? 5 Jahre Festzinshypothek zu derzeit 1,35%. Was ist der maximale Zins nach den ersten 5 Jahren für eine weitere feste Hypothek über 5 Jahre, so dass die Gesamtzinskosten des Basisszenarios denen des Vergleichsszenarios 3 entsprechen?

Basisszenario: Die heutige 10-jährige festverzinsliche Hypothek führt am Ende der Laufzeit zu einem Zinsaufwand von insgesamt CHF 86'500. Wenn der Zielzins für eine 9-jährige Fixhypothek in einem Jahr über 1,81% liegt (derzeit bei 1,67%), dann zahlt sich der Fixvertrag schon heute für die Gesamtlaufzeit aus.

Liegt beispielsweise die Kondition in einem Jahr nur 0,10% über der aktuellen Zinsschranke, betragen die gesamten Zusatzkosten - verglichen mit dem Basisszenario - CHF 4'400. Wenn die Zielzinsen für eine 8-jährige Fixhypothek in zwei Jahren 1,87% übersteigen (derzeit bei 1,58%), dann zahlt sich der Fixvertrag schon heute für die Gesamtlaufzeit aus.

Liegt beispielsweise die Kondition in zwei Jahren nur 0.20% über der aktuellen Zinsgrenze, sind die gesamten Zusatzkosten von CHF 8200. Szenario 3: 3. 35%2. 11%Wenn die Zielzinssätze für eine 5-jährige Fixhypothek in fünf Jahren über dem Wert von 2x11% (derzeit bei 1x35% ) sind, dann ist der Fixvertrag für die Gesamtlaufzeit bereits heute sinnvoll.

Liegt beispielsweise die Kondition in fünf Jahren nur 0,40% über der aktuellen Zinsschranke, betragen die gesamten Zusatzkosten - verglichen mit dem Basisszenario - CHF 10'000. Schlussfolgerung: Die aktuelle Flachzinskurve darf eventuelle Zinsänderungsrisiken nicht verbergen. Allein im Monat März stiegen die Zinssätze für 8-10-jährige Swapgeschäfte um fast 0,20%.

Angesichts des derzeit niedrigen Zinsniveaus ist es daher durchaus möglich, dass bei einem monatlichen Anstieg der Zinsen die Gewinnschwelle schneller als heute üblich durchbrochen wird. Sie können diesem Problem mit einer gut ausgehandelten Langfristhypothek begegnen.