Verkauf Offener Immobilienfonds

Verkauf von Liegenschaften über Offene Immobilienfonds

Schlussfolgerung: Der Verkauf von Fondsobjekten ist eine Spezialität des Immobiliengeschäfts. Der Verkauf der Immobilien ist nicht nur zeitlich begrenzt, auch die erzielte Verkaufspreishöhe ist für die Liquidation des Sondervermögens von besonderer Wichtigkeit. Für diese Ansprüche ist die Arbeit mit einem Makler von großem Nutzen.

Damit ist nicht nur ein schneller und erfolgreicher Verkauf gewährleistet, sondern auch die vollständige Dokumentation der Verkaufsdokumente und die gezielte Ansprache potenzieller Kunden aus seinem Kundenkreis.

Offene Immobilienfonds versprechen hohen Vertriebspotenzial | Products | 28.04.2017

Im Zuge der Liquidation hat der offener Immobilienfonds Kanam Grundinvest das zuletzt verbleibende grössere Objekt veräussert. Der Verkaufserlös fließt, wie die Fondgesellschaft berichtet, in die kommende "substantielle Ausschüttung", die Ende des zweiten Halbjahres erfolgen wird. Das Hauptziel der Liquidationsagenda 2016, den "bestmöglichen Verkauf des ganzen Immobilienportfolios", hat Kanam weitestgehend erfüllt.

Es wurden 48 Objekte veräußert, rund 95 Prozent der ursprünglich erworbenen Liegenschaften. Nur vier weitere kleine Objekte im Bestand, die fünf Prozentpunkte des originären Immobilienbestandes darstellen, wurden aufgrund der lokalen Marktentwicklung und der aktuellen Leerstands- bzw. kurzfristigen Mietvertragslaufzeit erst zum Stichtag 30. September 2016 veräußert.

Schmerzvolle Ausgänge

Auch die Offenen Immobilienfonds können dazu dienen, das Portfolio etwas farbenfroher zu gestalten. Doch in der Finanzmarktkrise mussten viele Investoren schmerzlich erfahren, dass Immobilienfonds nicht nur zur Portfolioanreicherung sondern auch zur Belastung werden. Zwischen 2008 und 2010 wollten zu viele Investoren die Angebote zeitgleich aufgeben.

Diese mussten schließen und sind nun seit einigen Jahren in Liquidation. Der Verkauf der Fondsgebäude erfolgt sukzessiv, der Erlös wird an die Investoren ausbezahlt. Zum sechsten Mal hat das Beratungsunternehmen Drescher & Cie. Immo Consult in einer groß angelegte Untersuchung den Kreis der ausgefallenen Immobilienfonds durchleuchtet.

Alle in Abwicklung befindlichen Mittel wurden geprüft, von denen zehn für private Anleger zur Verfügung stehen. Nachdem nahezu alle Mittel bereits an die depotführenden Banken übertragen wurden und die meisten nur noch restliche Bestände verkaufen müssen, kommt die Untersuchung zum Abschluss. Ein Beispiel für Anlegergrau ist die so genannte Cash-Burn-Rate, die als Capital-Burn-Rate übersetzt werden kann.

Der Grund: Die vor der Finanzmarktkrise festgestellten Marktwerte konnten nur in den wenigsten Ausnahmefällen erzielt werden. In den meisten Faellen kam es im Laufe der Jahre - vor oder waehrend des Verkaufs - zu einer deutlichen Abwertung der Immobilie. Die Investoren von TMW Real Estate Weltfonds, DEGI Europa, UBS 3 Sektor Real Estate Europe und Morgen Stanley P2 Wert haben viel Kapitalverlust erlitten.

Bezogen auf den Zeitpunkt des Stichtags der Finanzmarktkrise, dem Zeitpunkt, an dem die offene Immobilienfonds noch nicht erreicht waren, beträgt die Cash-Burn-Rate dieser vier Investmentfonds zwischen 59 und 66%. Die Investoren von CS EuroEuroreal und SEB Immo Invest kamen vergleichsweise leicht davon.

Ihre Cash-Burn-Raten liegen bei 19 und 26 Prozent. Diese beiden Gelder wurden jedoch erst vor sechs Monaten an ihre Depotstellen übertragen, und die Bestände sind immer noch verhältnismäßig groß. Eine weitere Abwertung der einbezogenen Objekte ist daher möglich. "Das mit Verspätung und viel Zeit zum Verkauf stehende Produkt hat weniger Geld zerstört als die anderen Fonds", erläutert Oliver Weinrich von Drescher & Cie.

In der Regel schreibt das Recht vor, dass ein aufgelöster Offener Immobilienfonds seine Objekte innerhalb von drei Jahren veräußern muss. "Damit profitieren die Investmentfonds seit 2015 von dem besseren Anlageumfeld für Immobilien", so Weinrich. Anleger, die in den zu liquidierenden Mitteln eingeschlossen sind, haben nur noch zwei Möglichkeiten, ihre Aktien zu veräußern. Sie veräußern ihre Aktien über die Börse. Was?

Bei beiden Ausführungen entstehen weitere erhebliche Einbußen, da die Interessenten deutlich weniger bieten, als die Portionen ausmachen. Im Gegenzug können sich die Investoren ihrem eingefrorenen Kapital nähern. Wenn Sie das Kapital nicht unbedingt benötigen, sollten Sie auf die Auflösung des Geldes warten. Der Verlust ist damit vermutlich niedriger als beim Verkauf über die Börse oder bei institutionellen Schnäppchenjägern.

"Wegen Bürgschaften für bereits veräußerte Liegenschaften, noch nicht rechtskräftig gewordener Steuerveranlagungen für ausländische Liegenschaften oder ausstehender Bewirtschaftungskosten sind die Mittel mit dem Verkauf der letztgenannten Liegenschaften noch nicht beglichen", so Weinrich. Je nach Investitionsstrategie des Sondervermögens erwartet er, dass zwischen fünf und 15 Prozent der ursprünglichen Fondsvermögen beibehalten werden, um diese Eventualschulden bei Bedarf erfüllen zu können.

"Investoren, die dieses Tränental durchquert haben, könnten ihren Hunger nach offenen Immobilienfonds verloren haben. Diese bieten Diversifizierung und sind eine der wenigen Gelegenheiten für private Investoren, kleine Beträge in eine Immobilie zu stecken (siehe Investoreninformation unten). Gut vier Jahre lang unterliegen Investoren in offenen Immobilienfonds strikten Fristen.

Der Aktienbesitz muss für einen Zeitraum von zwei Jahren und mit einer Frist von einem Jahr erfolgen. Dadurch sollte ein weiterer überraschender Andrang von Investoren, die bereit sind, die Mittel zurückzugeben, verhindert werden, was sie in eine missliche Lage versetzen könnte. Zehn Offene Immobilienfonds für private Investoren, die derzeit in Abwicklung sind, werden an mehreren Wertpapierbörsen in Deutschland gelistet.

Derjenige, der Aktien eines solchen Fondes hält und absolut sein eigenes Kapital haben will, kann sie dort veräußern. Der Preisnachlass, den Investoren in Anspruch genommen haben, liegt zwischen 15 und 34 %. Wenn Sie einen Klassiker unter den Open-End-Immobilienfonds mit herausragenden Kennziffern suchen, hat UniImmo: Deutschland alles. Er erwirbt und bewirtschaftet Büroimmobilien, Shoppingcenter und Unterkünfte.

Der überwiegende Teil der Objekte befindet sich in Deutschland, rund 40 Prozent im übrigen Europa. Zurzeit ist der Fond nur an der Wertpapierbörse zu haben. Im Gegensatz zu traditionellen Offenen Immobilienfonds legt sie ausschliesslich in deutschen Wohnliegenschaften an. Mit dieser Fokussierung hat die Verzinsung in den letzten Jahren die typische Performance eines Immobilienfonds von zwei bis drei Prozentpunkten deutlich übertroffen.

Die Immobilie WohnSelect D kann derzeit nur über die Börse erworben werden.