Seb Immobilienfonds

Liquidation der SEB Immobilien - Was Investoren tun können

Die SEB Immo-Invest ist nach 23 Jahren im Jahr 2012 ausgelaufen. Nach Ablauf einer langjährigen Unterbrechung der Anteilrücknahme wurde über das weitere Vorgehen der SEB Immobilien Invest während einer gescheiterten Probeeröffnung entschieden. Die Abwicklung des unbefristeten Immobilienfonds erfolgt nun in einem langen Prozess bis einschließlich Juli 2017. Investoren können überprüfen, welche einzelnen Forderungen sie einfordern.

Und was ist ein Immobilienfonds? Eine Investition, die das Vermögen der Investoren in Immobilien anlegt. Die SEB Immobilien Invest ist rechtlich gesehen ein Titel im Sinn des WpHG. In einem Immobilienfonds werden die Bauten eines offen stehenden Immobilienfonds zusammengeführt. Deshalb zählen auch offen gestaltete Immobilienfonds zu den Anlagefonds und unterliegen dem InvG.

Anlagefonds unterliegen den strengen Bestimmungen des 66 InvG, der exakt angibt, welches Vermögen ein unbefristetes Immobilienfonds anlegt. Die Anlage in offenen Immobilienfonds hat den großen Vorteil, dass Investoren stets Zugriff auf ihr Einlagengeld haben. Open-End-Immobilienfonds wie die SEB Immobilienfonds bieten Anlegern zudem die Möglichkeit, sich mit wenig Kapitalaufwand an einer Immobilie zu beteiligen und dadurch Zugriff auf diesen interessanten Absatzmarkt zu erhalten.

SEB IMMINVEST beteiligt sich an Gewerbe- und Büroobjekten. So gehört das Gebäude-Ensemble am Berliner Potsdamplatz zum Milliardenportfolio des Immobilienfonds. Die Erträge fliessen durch die Mieteinnahmen der Objekte in den Fond. Die SEB ImmunoInvest wird von der Investmentgesellschaft SEB Asset Management geführt. SEB Immoinvestaktien wurden von diversen Kreditinstituten und unabhängigen Beratern an über einhunderttausend Investoren abverkauft.

Zahlreiche Investoren haben ihre Aktien über die Banque du Santander oder die SEB Banque und die DVAG (Deutsche Vermögensberatung) erworben. Investoren konnten auch Aktien von anderen Kreditinstituten und Intermediären erwerben: Targo Bank (vormals Citibank), Postbank, Kosmos Direkt, Postbank Finanzberatung, Apotheker- und Ärztebank, Volkswagen-Bank, Commerzbank sowie verschiedenen Genossenschaftsbanken und Sparkassen. 2. Die Offenen Immobilienfonds wurden oft als "konkretes Gold" beworben: eine nicht zu unterschätzende, gesicherte und leicht zugängliche Anlage mit einer nicht zu unterschätzenden Verzinsung.

Von einer möglichen Aufhebung der Anteilrücknahme wurde den Anlegern in solchen Lobeshymnen jedoch nicht berichtet (vgl. dazu Urteil des Bundesgerichtshofes vom 29.04.2014). Die Rücknahme von Anteilen an offen stehenden Immobilienfonds kann, wie die Investoren der SEB Immobilien Invest bereits erfuhren, auszusetzen sein. Ein unbefristeter Immobilienfonds kann bis zu 2 Jahre lang einfrieren.

Danach muss er darüber befinden, ob der Sondervermögen die Anteilrücknahme wieder aufnimmt oder - wie bei SEB Immobilien invest - ob das Sondervermögen aufzulösen ist. Die SEB Immobilien Invest wurde zu Opfern der Immobilienkrise, die seit 2004 zu einer Vielzahl von Suspendierungen und Liquidationen geführt hat. Das Aussetzen der Anteilrücknahme ist nur eines von vielen Gefahren bei offen stehenden Immobilienfonds.

Zum Beispiel müssen die Investoren auch über das Verlustrisiko informiert werden. Zudem mussten Investoren vor der Beteiligung an SEB Immo-Invest lernen, wie ein unbefristeter Immobilienfonds abläuft. Nach der Auflösung der SEB Immobilien Invest stehen die Investoren vor der Liquidation des bis 2017 laufenden offenen Immobilienfonds. SEB Asset Management wird die Fondsgebäude veräußern und den Erlös aus diesen Verkäufen an die Investoren ausschütten.

Bei vielen Anlegern ergibt sich daher die Fragestellung, ob sie sich an der Regelung beteiligen müssen oder ob es alternative Möglichkeiten gibt. Erstens können Investoren ihre Aktien der SEB Immobilien vest unabhängig von der Abrechnung weiter über die Wertpapierbörse veräußern. Auch die juristische Überprüfung, wie gut Investoren der SEB Immobilien AG die Kreditinstitute oder Gutachter auf Schadenersatz verklagen können, ist möglich.

Bei falscher Beratung besteht eine gute Chance, dass die Investoren Schadenersatz verlangen und sich von ihren Aktien des offen stehenden Immobilienfonds abkoppeln. Bereits heute gibt es mehrere Gerichtsentscheidungen, die Investoren von Immobilienfonds Schadenersatz wegen fehlerhafter Beratung zuerkennen.