Offene Immobilienfonds Liquide mittel

Offene Immobilienfonds | Dr. Stoll & Sauer

Open-End-Immobilienfonds sind Investmentfonds, die es Investoren erlauben, vergleichsweise geringe Beträge in Immobilienprojekte zu investieren. Die Investoren hoffen auf Einnahmen aus Mieterträgen und Aufwertungen. Offene Immobilienfonds gelten als sichere, zuverlässige und damit sehr profitable Fonds. Im Jahr 2006 wurden erstmalig Schäden von einem unbefristeten Immobilienfonds verzeichnet; vorher waren die Preise in Deutschland kontinuierlich gestiegen.

Im Jahr 2004 gab es die erste Krise für Offene Immobilienfonds mit Investitionen in Deutschland, da viele Büroimmobilien mit sinkenden Mietpreisen zu kämpfen hatten und die Objekte daher kaum mehr mietbar waren. Zu Beginn des Jahres 2009 haben einige Offene Immobilienfonds ihr Fondsvermögen eingefroren, so dass die Rückgabe der Anteile zunächst für ein Jahr ausblieb.

Auch der Offene Immobilienfonds Degi Europa von Aberdeen Asset Management nutzte diesen Schutz. Diese wurde im Monatsfebruar 2010 um 21,6 Prozentpunkte entwertet, was die höchste Entwertung eines offen stehenden Immobilienfonds in der Unternehmensgeschichte darstellt. Nach dem US-Basisfonds der kanadischen Regierung Ende September ist dies der zweite Exit für einen offen stehenden Immobilienfonds.

Der Offene Immobilienfonds wurde 2013 in seiner gesetzlichen Grundlage überarbeitet. Bei der Rücknahme von Fondsanteilen gab es wesentliche Veränderungen: Die Rücknahme von noch tätigen Anteilscheinen der offen stehenden Immobilienfonds ist nur bedingt möglich. Für Offene Immobilienfonds in Deutschland ist seit dem ersten Quartal 2004 das Investitionsgesetz die relevante gesetzliche Grundlage.

Zentraler Bestandteil ist dabei die Investmentgesellschaft (KAG), die gegenüber den Investoren für die Zusammenstellung und das Management der Objekte zuständig ist. Property Management heißt aber nicht Gebäudemanagement, sondern nur Asset Management. Andererseits ist der Offene Immobilienfonds eine Depotstelle, die das Anlegervermögen hält.

Dabei ist zu beachten, dass das KAG besonders risikobehaftete Transaktionen nur mit Genehmigung der depotführenden Bank, 26 InvG, effektiv durchführen kann. Bei den Offenen Immobilienfonds werden in der Regel Gewerbeimmobilien erworben, bei denen die Fondsleitung das Kapital der Investoren auch in Schuldverschreibungen oder vergleichbare Investments investiert, da die Anteile des Fonds zu jedem Zeitpunkt ge- und veräußert werden können. Offene Immobilienfonds müssen daher immer über liquide Mittel verfügen, wenn sie ihre Investoren auszahlen müssen.

Sie muss mind. 5 Prozent des Sondervermögens ausmachen, oft aber mehr (wobei 49 Prozent nicht übersteigen dürfen), § 80 I 1, 2 InvG. Unterschreitet der Wert die 5%-Marke, ist die KAG gezwungen, den vor rund 2 Jahren eingefrorenen und nun komplett aufgelösten Immobilienfonds (z.B. Degi Europa) vorübergehend zu schliessen.

In einem Offenen Immobilienfonds befinden sich oft mehr als 150 Objekte in seinem Investmentfonds, aber aufgrund des Grundsatzes der Risikodiversifikation müssen es auf jeden Fall wenigstens 10 sein. So darf das KAG im EWR nur erschlossene oder in Kürze zu erschließende Flächen für Miet- und/oder Geschäftszwecke übernehmen, § 67 InvG.

Der Offene Immobilienfonds darf andere Kapitalanlagen (auch im EWR) nur übernehmen, wenn die Fondsbedingungen dies bestimmen und 15 v. H. des Fondswertes, 67 Abs. 2 InvG, nicht übersteigen. Investoren kaufen Anteilscheine eines Spezialfonds des vom KAG gemanagten offenen Immobilienfonds in Anteilen.

Die Mieterträge und sonstigen Einnahmen nach Abzug der Verwaltungs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie etwaiger Zinszahlungen und Abschreibungen werden einmal im Jahr an die Eigentümer der Anteilscheine des offenen Immobilienfonds ausbezahlt. Werden keine Ausschüttungen vorgenommen und sofort in neue Bauten angelegt, erhöht dies direkt den Gegenwert der Aktien.

Die Anteilscheininhaber sind zur Rücksendung an die KAG befugt; die depotführende Bank publiziert die Rücknahmekurse an jedem Handelstag. Damit spiegelt sich die Performance eines offen gestalteten Immobilienfonds zunächst in der Performance der Anteilscheine und nach wie vor in den Auszahlungen wieder. Aus dem Investitionssteuergesetz resultieren die steuerrechtlichen Randbedingungen für Offene Immobilienfonds.

Durch die Besteuerung der Erträge auf Anlegerebene ist der Offene Immobilienfonds von der Gewerbe- und Körperschaftssteuer befreit. Der durch die Mieterträge erzielte Gewinn stellt somit einen Ertrag aus dem Anlagevermögen dar und unterliegt einer Quellensteuer von 25%. Der Offene Immobilienfonds bringt aus steuerrechtlicher Perspektive einen Vorteil, da ein Teil der Erträge durch die Wertsteigerung der steuerfreien Investition erwirtschaftet wird.

Seit der Liquidation verschiedener Offener Immobilienfonds ist die Grunderwerbsteuer für einige Immobilienfonds zu einem brisanten Problem geworden. Konnte das Immobilienportfolio des Sondervermögens nicht innerhalb der vorgegebenen Abrechnungsperiode verkauft werden, setzt die depotführende Bank die Abrechnung fort. Allerdings musste der Investor mit der Übergabe des Immobilienportfolios eine Grunderwerbsteuer entrichten.

Die Liquidität des Immobilienmarktes ist nicht besonders hoch, was zu einem ersten Risikopotenzial werden kann, da es oft ein langwieriger Vorgang ist, etwas Geeignetes zu suchen oder eine Immobilie zu einem marktfähigen Verkaufspreis zu verkaufen. Tritt ein starker Geldabfluss ein und müssen daher viele Immobilien rasch veräußert werden, ergibt sich ein starker Veräußerungsdruck, der den am Kapitalmarkt zu erzielenden Marktpreis mindert.

Unterschreitet ein Kurs jedoch den von einem Gutachter ermittelten Wert der Liegenschaft, ist der Kauf nicht mehr erlaubt, was die Erträge des offen stehenden Immobilienfonds mindert, da oft nur renditestarke Investments veräußert werden können. Das KAG kann unter bestimmten Bedingungen die Rückgabe von Anteilscheinen des offenen Immobilienfonds nach § 81 InvG aussetzen.

Für die Investoren heißt das, dass sie ihrer Forderung nach Rücknahme der Urkunden durch die KAG vorerst nicht nachkommen können, da das Fondsvermögen des Offenen Immobilienfonds quasi gesperrt ist. Investoren in Offene Immobilienfonds sollten sich dieser Möglichkeiten der KAG durchaus bewusst sein, da sie dadurch nicht mehr auf ihr Kapital aus dem Fund zugreifen können.

Offene Immobilienfonds sind keine mündelsichere Investition. Diese würde sich nach 1807 BGB richten, wenn offene Immobilienfonds nicht erwähnt werden. Obwohl das Familiengericht Investitionen in Offene Immobilienfonds gemäß § 1811 BGB zulässt, sind sie noch nicht rechtskräftig ausgebildet.