Immobilien als Anlage Kaufen

Die Immobilie als Investition ist teuer.

"Das Appartement finanzieren ", "Niedrigzinsen jetzt nutzen" oder "Sichere Anlagen mit attraktiver Rendite": Das sind die Werbesprüche von Maklern, die Sparen dazu bewegen sollen, ihr Vermögen in Immobilien zu stecken. "Das Appartement finanzieren sich selbst", "Jetzt niedrig verzinsen" oder "Sichere Anlagen mit attraktiver Rendite": Das sind die Werbesprüche von Bauunternehmen oder Maklern, die dazu anregen sollen, ihr Kapital in Immobilien zu stecken.

Das macht es für viele Investoren erst recht plausibel, Immobilien zu kaufen und zu mieten. Einige Investoren trauen sich auch ins Ausland. Nein. Von der Unternehmensberatung Christoph Zaborowski wird empfohlen, alle Rechtsfragen beim Immobilienerwerb zu klären. Für den Erwerb einer Wohnung steht Ihnen die Kanzlei zur Verfügung. Das gilt insbesondere, wenn man eine Wohnung im Auslande kauft.

So dürfen z.B. die Grundbesitzer im Genfer Land die Mieten nach einer Renovierung nicht aufstocken. Der Standort ist bei der Wahl einer Wohnung natürlich besonders wichtig. Hierzu gehört auch die Wirtschaftslage oder die Perspektiven der jeweiligen Standortregion oder des jeweiligen Staates. Bei einem Immobilienerwerb im Ausland muss auch geprüft werden, ob rechtliche Sicherheit besteht und wie die Haushaltssituation des Staates ist.

Donato Scognamiglio, der Leiter des Beratungsunternehmens Iazi, berät Investoren vom direkten Kauf von Immobilien im Auslande. Eine Immobilie gilt immer als sehr investitionssicher, sagt Damian Gliott vom Beratungsunternehmen Vermögenspartner. Bei einem direkten Kauf einer Immobilie kann sich die Lage ebenfalls verändern. Kaufinteressenten sollten sich darüber im Klaren sein, dass Immobilien immer Managementprobleme haben, sagt Zaborowski.

Bevor man eine Wohnung kauft, sollte man sich fragen, ob man die Fähigkeiten und die Kompetenzen für ihr Managen hat. Das ist eine Kostenfrage. Noch schwieriger wird es beim Erwerb einer Wohnung im Auslande. Die Lage der Wohnung wird umso schwieriger und teurer, je weiter sie von zu Hause aus liegt.

Darüber hinaus unterliegen Immobilien in anderen Staaten meist anderen Maßstäben, über die sich Erwerberinnen und Erwerber orientieren sollten. Nach Zaborowski ist es zum Beispiel in Deutschland oft der Fall, daß der Mieter in die Mietwohnung seine eigene Kueche mitbringt. Auch bei Investitionen in Immobilien im Auslandgeschäft ist das Wechselkursrisiko zu berücksichtigen. Auch wenn der Immobilienwert in der entsprechenden Währung zunimmt, kann ein starker Schweizer Franc dies ausgleichen.

Ein Mietobjekt hat den Nachteil, dass der Besitzer ein regelmäßiges Einkommen erwirtschaftet und das Kapital in einen Nettoinventarwert investiert. Dies gelte aber nur für Parzellen und Objekte in guter Wohnlage, so Zaborowski. Ein weiteres Plus: Eine Liegenschaft sichert die Diversifizierung des Portfolios. Schließlich sind die Immobilienpreise weniger schwankungsanfällig als etwa Aktien.

Diese Risikodiversifikation tritt jedoch nur dann ein, wenn der Investor nach dem Erwerb der Immobilien noch in andere Investments investiert werden kann. Wenn sich das gesamte Kapital des Investors in der Wohnung befindet, hat er ein noch größeres Anlagerisiko. Das Immobilieninvestment ist daher nur für wohlhabende Privatinvestoren bestimmt. Ein weiterer Pluspunkt einer solchen Investition ist, dass sie oft einen bestimmten Grad an Auftriebsschutz hat.

Zaborowski zufolge resultiert dies aus der Tatsache, dass viele Verträge inflationsgeschützt sind - wenn die Inflation ansteigt, steigen auch die Mieten. Allerdings trifft dies nicht zwangsläufig auf den Warenwert zu. Investoren, die über den Erwerb solcher Anlagen nachdenken, sollten sich auch darüber im Klaren sein, dass eine Immobilien älter wird und dass zur Werterhaltung kontinuierlich Kosten und Zeit aufgewendet werden müssen.

Nach Gliotts Worten werden die nach dem Erwerb entstehenden Immobilienkosten von vielen Käufern unterschätzt. Denn auch auf dem Wohnungsmarkt verändern sich die modischen Trends langfristig - vor 30 Jahren errichtete Immobilien erfüllen oft nicht mehr die Wohnwünsche großer Teilbereiche. Außerdem verweist er darauf, dass der Gebäudewert mit der Zeit abnimmt.

Das kann nur durch eine Wertsteigerung des Grundstücks, auf dem sich die Wohnung befindet, ausgeglichen werden. Damit wird einmal mehr deutlich, wie bedeutsam die Position einer Immobilien ist. Kaufinteressierte sollten vor dem Immobilienkauf auch berechnen, ob mit der erreichbaren Mietsumme eine attraktive Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals erzielt werden kann.

Der Käufer sollte sich darüber im Klaren sein, dass er das Wagnis eingeht, dass die Wohnung später frei wird, dass es nicht möglich ist, einen Pächter für lange Zeit zu suchen oder dass er seinen Pflichten nicht nachkommt. Darüber hinaus sollten Investoren, die eine Investition in eine Wohnung tätigen wollen, darauf achten, dass sie in diesem Falle kein Pensionsfondskapital in ihre Finanzierungen einbeziehen können.

Negativ ist laut Skognamiglio auch die fortschreitende "Politisierung" des Mietmarktes. In den vergangenen Jahren haben Anleger laut Skognamiglio zum Beispiel die Finanzierung von Mehrfamilienhäusern mit Großkrediten gesehen.