Immobilie Kapitalanlage Rendite Berechnen

Berechnen Sie den Return on Investment: So profitabel ist Beton-Gold

Bei einem Immobilienerwerb als Investition sollte die zu erzielende Nettorendite genau kalkuliert werden, um eine finanzielle Überdimensionierung zu vermeiden. FÃ?nfeinhalb Prozentpunkte Rohertrag - das klingt gut. Ob sich eine Immobilie als Investition lohnt, muss jedoch genauer kalkuliert werden. Nicht geeignet dafür sind die weit verbreitet verwendeten Rohertrags- und Mietmultiplikatoren, die allenfalls als Maßstab dafür herangezogen werden können, ob eine Immobilie im Verhältnis zu anderen Immobilienangeboten billig ist oder nicht.

Entscheidend ist die Rendite - und so wird sie errechnet. Sie wird nach der folgenden Gleichung berechnet: Der prozentuale Rohertrag ist im Grunde die andere Seite des Vergleichs. Er wird nach der folgenden Gleichung berechnet: Eine Wohnung, die für rund EUR 1.000,- pro Jahr einen Mietertrag von EUR 5.500,- erzielt, hat einen Miet-Multiplikator von EUR 18,2: In diesem Beispiel wird die Brutto-Rendite wie folgt errechnet: 1:

Multiplikatoren und Rohertrag enthalten keine Anschaffungsnebenkosten und auch nicht die später bei der weiteren Verwaltung anfallenden Mehrkosten. Folgende Aufwendungen müssen dann bei der Ermittlung der Rendite berücksichtigt werden: Dies sind Notar- und Gerichtsgebühren, die Grunderwerbssteuer und die Maklerkosten. Diese können je nach Land variieren.

Diese betragen bei einem Erwerb ohne Vermittler etwa neun bis 15 Prozent vom Kaufpreis, dementsprechend weniger: Vermittler berechnen dem Erwerber in der Regel je nach Land und Gebiet zwischen 3,57 und 7,14 % vom Kaufpreis. Der Grundstücksübertragungssatz beträgt zwischen 3,5 und 6,5 Prozentpunkten des Ankaufspreises.

Betriebskosten und Rückstellungen: Auch nach dem Kauf entstehen regelmässig Aufwendungen, die bei der Ermittlung der Mieterträge miteinbezogen werden. Betriebskosten, die der Eigentümer selbst zu übernehmen hat, sind z.B: Unterhaltskosten, die nicht regelmässig entstehen - zum Beispiel sporadisch anfallende Tauben- und Schädlingsbekämpfungskosten, Ausgaben für das Abholzen eines faulen Baums im Park oder die Aufräumungskosten.

Darüber hinaus sollten Immobilienbesitzer Reserven für zukünftige Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen aufbringen. Es gibt unterschiedliche Herangehensweisen an die gewünschte Bauhöhe. Es gibt zwei gängige Verfahren zur Ermittlung der Instandhaltungsrückstellungen: Die Herangehensweise geht davon aus, dass innerhalb dieser Zeit das 1,5-fache der Produktionskosten - ohne die Ausgaben für Grundstücke, Entwicklung, Architekten, Freianlagen, Anschaffungsnebenkosten oder Gewinnspanne eines Bauunternehmens - für Instandhaltung und Sanierung aufkommen wird.

Für Eigentumswohnungen in Wohngemeinschaften wird davon ausgegangen, dass 65 vom Hundert dieser Aufwendungen für die Arbeit an gemeinschaftlichen Grundstücken und 35 vom Hundert für die Arbeit an Eigentumswohnungen entstehen. Bei Produktionskosten von 1.500 EUR pro qm ergeben sich monatlich 2,35 EUR pro qm. Bei Eigentumswohnungen sollte die Eigentümergemeinde monatlich Wartungsreserven von rund 1,50 EUR pro qm aufbauen; der Eigentümer selbst sollte rund 80 Cents pro qm für die Arbeit in seiner Eigentumswohnung aufbringen.

Eine Umlage auf den Vermieter ist nicht möglich. 28 Abs. 2 der Zweiten Verordnung über die Berechnung gibt auch Hinweise auf die Angemessenheit einer Unterhaltsreserve. Bei Wohngebäuden, die nicht älter als 22 Jahre sind, sollten 7,10 EUR pro qm Wohnraum pro Jahr abgedeckt werden. Die Reserven für Personen ab 32 Jahren sollten neun Euros pro Jahr und qm sein.

Bei noch älteren Gebäuden sind es 11,50 EUR. Bei Gebäuden mit Aufzügen ist ein Aufpreis von einem EUR pro Jahr und qm berechtigt. In der Zweiten Rechenverordnung wird daher im Wesentlichen von weniger als einem EUR pro qm und Jahr ausgegangen. Die zweite Verordnung ist übrigens nur für die ordentliche Bewirtschaftung von sozialem Wohnungsbau rechtsverbindlich.

In vielen FÃ?llen sollte es praktikabel sein, die Höhe der Instandhaltungsreserve etwa in der Mitte zu setzen zwischen der Petrusscher Rechenaufgabe und der Zweiten Rechenverordnung. Doch wie hoch die Reserven im Einzelfall eigentlich sein sollten, ist auch abhängig von der Altersstruktur, der Gestaltung und dem Bauwerk. Abhängig von den jeweiligen Umständen können daher auch von den üblichen Rechenformeln abgewichene Reserven Sinn machen.

Auf diese Weise wird die Rendite berechnet: Die Netto-Rendite muss alle anfallenden Aufwendungen für den Kauf und die spätere Verwaltung der Immobilie berücksichtigen. Für die Renditeberechnung gilt folgende Formel: 000 EUR Gebühren und eine Jahresmiete von 5.500 EUR, wie unten errechnet.

In dem Beispiel gehen wir von Anschaffungsnebenkosten von EUR 1.000,- und monatlich anfallenden Reserven-, Verwaltungs- und nicht umlagefähigen Anschaffungsnebenkosten von EUR 80,- aus: Der Bruttoertrag beträgt dagegen 5,5 Prozentpunkte. Grundsätzlich gibt die Netto-Rendite die zu erwartende Rendite an, wenn die Immobilie komplett mit Eigenmitteln auskommt.

Die Renditeliegenschaften werden in der Regel jedoch nahezu immer durch ein zinspflichtiges Hypothekardarlehen unterlegt. Die Eigenkapitalverzinsung liegt in diesem Falle wie oben gezeigt bei 4,05 Prozent. Die Verzinsung des Fremdkapitals liegt bei zwei Prozentpunkten, das Kreditvolumen wird nicht zurückgezahlt: Der monatliche Zinsaufwand liegt bei 136,67 EUR, das sind 1.640 EUR pro Jahr.

Der Monatsmietertrag nach Kostenabzug beträgt 378,33 EUR. Dies entspricht 4.540 ? im Jahr. Die Monatsüberschüsse betragen 241,66 EUR, das sind 2.900 EUR pro Jahr. Bei einer Beteiligung von EUR 30000 kann ein Jahresüberschuss von EUR 2.900 erzielt werden.

Die Eigenkapitalverzinsung liegt damit bei knapp 9,7 Prozent. Damit ist der tatsächlich auf dem monatlichen Kontenstand verbleibende Währungsüberschuss je nach vereinbarter Rückzahlung deutlich niedriger. Aber sobald die Immobilie ausgezahlt ist, sind Sie der Eigentümer einer Immobilie, die wahrscheinlich einen um ein Vielfaches höheren Gegenwert als das investierte Eigenkapital hat.

Auch wenn keine Wertsteigerung angenommen worden wäre, wären aus den Eigenmitteln von TEUR 3.000 nach Tilgung des Kredits TEUR 1.000 geworden. Einerseits kann die Immobilie über Abschreibungen abgewertet werden, andererseits können die Finanzierungszinsen auch als steuerliche Aufwendungen in Anspruch genommen werden. Wenn die Abschreibungen und Zinserträge über der Nettoverzinsung der Mieteinnahmen liegen, sinken die steuerpflichtigen Erträge, wenn sie geringer sind, steigen sie.

Die spezifischen Effekte, die dies auf die individuelle Steuerbelastung haben kann, hängen unter anderem vom jeweiligen Hebesatz und der Rendite der Immobilie ab und können je nach Fall sehr unterschiedlich sein. Um eine Immobilie zur Anlage von Fonds zu kaufen, sollte man die Konsequenzen einer solchen Investition am besten zunächst mit seinem steuerlichen Berater abklären.

Grundsätzlich ist dies auch bei Immobilieninvestitionen der Fall, auch wenn sie als langfristige Investition beabsichtigt sind. Im folgenden Rechenbeispiel wird die Rentabilität einer Wohnung für 100.000 EUR betrachtet, die nach einer Haltedauer von 21 Jahren wieder verkauft wird. Das Objekt wird mit einem Eigen- und einem Fremdkapital in Höhe von EUR 80.000 ausgestattet.

Der Zinssatz für ein Kredit mit 10-jähriger Zinsbindungsfrist beträgt zwei Prozentpunkte. Eine Rückzahlung von 3,7 Prozentpunkten ist beschlossen. Der monatliche Satz bezieht sich auf die Monatsmiete nach Abzug der Verwaltungskosten. Am Ende der Zinsbindungsfrist wird ein neuer Kredit für die verbleibende Restverschuldung von 47.300 EUR aufgenommen.

Der Zinssatz beträgt nun 3,5 und die Rückzahlung 7,5 Prozentpunkte. Der neue Monatstarif korrespondiert mit den Monatsmieten nach Abzug der Verwaltungskosten. Der Jahresmietpreis für die ersten 10 Jahre nach Abzug laufender Verwaltungskosten beträgt 4.540 EUR. Der Mietpreis nach zehn Jahren erhöht sich nach Abzug der Verwaltungskosten um 15 Prozentpunkte auf 5.220 EUR im Jahr.

Das Objekt wird nach vollständiger Rückzahlung verkauft. Es wird von einer Steigerung von einem Prozentpunkt pro Jahr auszugehen. Fazit der Analyse: Der Erwerber der Immobilie hatte zunächst einmal rund EUR 30000 in Beteiligungskapital angelegt. Der Darlehensrückfluss wurde so ausgewählt, dass die aktuellen Erträge (nach Abzug der Verwaltungskosten ) exakt die Zinsen und Tilgungskosten während der Laufzeit ausgleichen.

Das Objekt wird nach 21 Jahren für 123.200 EUR veräußert. Dementsprechend beträgt der Jahresüberschuss 92.200 EUR. Theoretisch ist die Rentabilität einer Immobilie leicht kalkulierbar. Wenn Sie sich noch auf der sicheren Seite befinden, können Sie das Risiko des Kaufs einer Immobilie als Investition einkalkulieren.