Berechnung der Rendite

Korrekte Berechnung der Immobilienrenditen

Sicher ist: Eine gute Investition muss den höchstmöglichen Ertrag erwirtschaften. In Anbetracht des derzeitigen Geld- und Aktienmarktes ist es jedoch schwierig, gute Renditechancen zu haben. Ich werde Ihnen in diesem Artikel zeigen, welche Möglichkeiten Ihnen Wohneigentum bietet, wie Sie die Rendite von Immobilien kalkulieren und vor allem wie Sie diese optimal nutzen können. Zuerst möchte ich Ihnen die Möglichkeiten zeigen, die Ihnen ausgewählte Anlageobjekte mitbringen.

Dieser befindet sich vor den Pforten einer großen Stadt und ist mit 625.000 ? zu haben. Dieser Betrag (die so genannten Gesamtinvestitionskosten) beinhaltet bereits Anschaffungsnebenkosten wie Grundsteuer, Courtage sowie Notar- und Gerichtsgebühren. Der jährliche Mietertrag beträgt aktuell 42.000 EUR. Sie als geschäftiger oder potenzieller Immobilien-Investor wollen nun wissen, welche Rendite Ihnen diese Liegenschaft bringen wird.

Hierzu betrachten wir zunächst die reine Ertragsberechnung. Das ist die folgende Formel: Jahresnettomiete (Kaufpreis + Anschaffungsnebenkosten) = Rendite in Prozents. Wenn wir unsere Kennzahlen verwenden, kommt man zu folgendem Ergebnis: Das ist eine respektable Größe, obwohl es in Wirklichkeit sicherlich bessere "Performance"-Eigenschaften gibt. Dies ist jedoch die Brutto-Rendite, die die aktuellen Verwaltungskosten wie z. B. für die Bewirtschaftung oder den Unterhalt nicht berücksichtigt.

Sie müssen bei der Renditebestimmung natürlich zuvor kalkuliert werden. Übrigens, die Mieten abzüglich der Verwaltungskosten werden als Nettovermögenseinkommen bezeichnet. Wie viele andere hängen die genauen Werte von der betreffenden Liegenschaft ab. Als Faustregel und solider empirischer Wert können Sie aber für die Verwaltungskosten mit 20 Prozent der Mieterträge rechnen. Die Netto-Rendite der Liegenschaft resultiert daraus unter Einbeziehung der Anschaffungsnebenkosten und der Verwaltungskosten wie folgt:

Mit den verfügbaren Zahlen: Das ist die Netto-Rendite auf Ihr Kapital, wenn Sie die gesamten Immobilienkosten in Bargeld auf den Markt bringen. In Anbetracht der derzeitigen Tiefzinsphase ist dieser Betrag sehr interessant! Überlegen wir kurz, wie sinnvoll diese Rendite ist. Die Rendite einer Liegenschaft ist einfach gesagt die Kapitalrendite (vor Steuern) und nach Abzug aller objektbezogenen Aufwendungen.

Die Liegenschaft liegt, wie gesagt, in der Naehe einer Grossstadt, so dass man sagen kann, dass es sich um eine vergleichsweise sichere Immobilienanlage handele. Daher können wir zu Recht sagen, dass diese Wohnliegenschaft eine Zusatzrendite von 5% über dem risikofreien Zins von 0,4% bietet.

Dieser Anteil der Rendite ist nichts anderes als die Entschädigung für das Anlagerisiko " Wohnimmobilienanlage statt Sparkonto ". Angenommen, Sie übernehmen den Anschaffungspreis und die Anschaffungsnebenkosten der Liegenschaft überwiegend mit einem Bankdarlehen. Die restlichen 435.000 EUR sind als Fremdkapital finanziert. Das hat natürlich Konsequenzen für Ihre Investition und die Rendite.

Die Verzinsung haben wir auf niedrige 3% festgelegt und nehmen den Mietzinsaufwand von 13.050 EUR p.a. vom Ergebnis der Liegenschaft in Abzug. Damit verbleiben von den 33.600 EUR Umsatz 20.550 EUR. Weil ein Teil des Anschaffungspreises über ein Kreditgeschäft gezahlt wird und diese Aufwendungen bereits von den Erträgen abgesetzt wurden, entsteht eine komplett neue Renditeberechnung.

Wiederum mit den genauen Zahlen: Ihre Rendite haben Sie durch die Finanzierungen auf das Doppelte gesteigert! Übrigens können Sie Ihre Rendite noch weiter verbessern, wenn Sie Ihren Berater davon überzeugt haben, den Darlehensanteil der Finanzierungen zu vergrößern. Mit " zweifelhaften " Geschäftspraktiken oder ähnlichem haben solche Erträge nichts zu tun. Wer es schafft, mehrere Objekte auf diese Art und Weise finanziell zu unterstützen, kann sich nicht nur auf eine eindrucksvolle Rendite, sondern auch auf die entsprechenden Erträge verlassen.

Um sich mit solchen Werten zurechtzufinden, geben Sie Ihrem "Spieltrieb" einmal den Vortritt. Benutzen Sie Kreditrechner wie die der FMH Finanzierungsberatung oder den Rückzahlungsplan aus meinem kostenfreien professionellen Kalkulationstool Starten, den Sie zusammen mit einem Auszug aus meinem Werk Erfolg mit Wohnimmobilien bekommen. Dies bedeutet für das oben genannte Objekt, dass Sie die aktuellen Erträge und Aufwendungen, die Steuer und die Rückzahlungsraten für das jeweilige Objekt untersuchen.

Bei einer Eigenkapitalquote von 190.000 EUR ergab sich in unserem Beispiel ein Cash Flow von 20.550 EUR vor Abzug der Steuer und einer möglichen Rückzahlung des Kredits. Im obigen Beispiel sind daher die Renditechancen für Ihren Aktienanteil an der Gesamtanlage verführerisch. Vielleicht fragen Sie sich aber schon die folgende Frage: Wie berechnen Sie den Warenwert?

Dies ist für Sie als Anleger von besonderem Interesse und steht in engem Bezug zur Rendite der Liegenschaft. Oft wird in diesem Kontext der Ausdruck "Multiplikator" benutzt. Als Berechnungsformel gilt: 1 ÷ Multiplikator = Ertrag. Weil der Duplikator wie folgt errechnet wird:? Wenn Sie die zweite Formeln in die erste einfügen, erhalten Sie die Renditeberechnung, wie wir sie bereits kennen:

Nettomietertrag bzw. -preis = Rendite Diese Formeln werden oft auch als Maklerformeln oder Maklerformeln verwendet. Die Multiplikatoren, oft auch Multiplikatoren oder Multiplikatoren oder Multiplikatoren oder Multiplikatoren oder Multiplikatoren oder Multiplikatoren oder Multiplikatoren oder Multiplikatoren oder Multiplikatoren oder Multiplikatoren oder Multiplikatoren oder Multiplikatoren oder Multiplikatoren oder Multiplikatoren oder Multiplikatoren oder Multiplikatoren oder Multiplikatoren oder Multiplikatoren oder Multiplikatoren oder Multiplikatoren oder Multiplikatoren oder Multiplikatoren oder Multiplikatoren oder Multiplikatoren zu sein. In unserem Beispiel bedeutet das konkret: Bei einer Immobilien-Rendite von 6,7 Prozent liegt der Faktor bei 14,9. Die Immobilien kosten also das 14,9-fache.

Im Allgemeinen bedeutet dies, dass die erwartete Rendite besonders hoch ist, wenn der Multiplikator ist. Der Duplikator bietet eine erste Gelegenheit, den Eigenschaftswert zu errechnen. In der Mehrzahl des Immobilienmarkts wird nur der Duplikator zur Preisbestimmung verwendet. Nichtsdestotrotz sind Angaben wie "die Liegenschaft ist 14,9 mal so teuer (die Jahresnettomiete)" in der Immobilienwirtschaft omnipräsent.

Weil das Zusammenwirken von (Brutto-)Rendite und Multiplikator von so großer Wichtigkeit ist, hier eine kleine Übersichtstabelle: Dabei geht es nicht nur um die Ermittlung des Wertes einer Liegenschaft, sondern vor allem um die Konkretisierung bzw. Plausibilisierung ihrer Steuerungsparameter. Des Weiteren wird keine Vermögensbewertung durchgeführt, nur die Rentabilität der Liegenschaft ist ausschlaggebend für ihren Wert.

Aber wie wird der Ergebniswert errechnet? Die Ertragswertermittlung besteht aus der erwarteten Rendite der Liegenschaft (nur das Objekt selbst) und dem Grundstückswert. Jetzt hat er es ganz leicht, denn er kann den Preisvergleich durchführen. Als Bodenwert gilt ausschliesslich der Bodenwert ohne Erschliessung.

Eine zentrale Größe für die Berechnung ist der Immobilienzinssatz, da Ertragserwartungen und Risken für Vergleichsobjekte an diesem Ort berücksichtigt werden. Wenn der Multiplikator besonders hoch ist, ist die Rendite - als Inverse - niedrig. Der Multiplikator ist bei einem hohen Multiplikator niedrig und der Eigenschaftswert niedrig.

Abhängig von der Höhe des Immobilienzinssatzes muss (relativ gesehen) mehr aus dem Bruttogewinn für die Verwaltung der Liegenschaft verwendet werden. Umso tiefer sie ist, umso weniger Aufwand ist mit der Liegenschaft verbunden. Eine niedrige Immobilienverzinsung führt daher zu einem geringeren Ausfallrisiko. Der Ertrag auf den Bodenwert kommt wieder ins Spiel, aber jetzt gehen wir in die Berechnung ein.

Grundlage unserer Berechnung ist der erreichbare Bruttogewinn, also nicht der eigentliche, sondern der normale Marktgewinn. So kommt es häufig vor, dass der bisherige Eigentümer die Mietpreise lange Zeit nicht angepaßt hat und somit zusätzliche Ertragspotenziale vorhanden sind. Schätzer sind immer verpflichtet, die Miete festzulegen, die ein potentieller Mieter aktuell (genauer: am Bewertungstag) für die betreffende Immobilie in ihrem aktuellen (!) Stand zu bezahlen hat.

Die Verwaltungskosten werden vom erwirtschafteten Bruttogewinn in Abzug gebracht, d.h. den Mietern normalerweise nicht zurechenbare Aufwendungen (z.B. Unterhalt, Administration und ein bestimmter Teil des Risikos von Mietausfällen). Die Bezeichnung "marktüblich" bedeutet, dass sich die Berechnung auf die am Kapitalmarkt zu erzielenden Erträge und nicht auf den derzeitigen Zustand der zugesagten Mietpreise beziehen - was von großer Wichtigkeit ist.

Letzteres arbeitet analog zum normalen Multiplikator, wobei die verbleibende Nutzungsdauer des Objekts und der Grundstückszinssatz miteinbezogen werden. Der Restnutzungszeitraum ist derjenige, in dem eine Liegenschaft mit den gängigen Sanierungsmaßnahmen ökonomisch bewirtschaftet werden kann. Ich möchte an dieser Stelle kurz auf den Immobilienzustand eingehen, der den Immobilienzinssatz beeinflusst: Aufgrund der bereits abgeschlossenen Bau- und Modernisierungsarbeiten kann davon ausgegangen werden, dass die verbleibende Nutzungsdauer erhöht wird.

Das Objekt gewinnt somit an Wertigkeit und hätte somit auch einen höheren Renditemultiplikator, da dieser mit der Restlaufzeit zunimmt. Die Berechnung fortsetzen: Jetzt wurde der aktivierte Ergebniswert der Gebäude ermittelt. Daraus ergibt sich der provisorische Ergebniswert. Man stelle sich vor, was es für den Preis einer Ferienwohnung heißt, wenn sie für drei Euros pro qm "unter dem Marktwert" liegt.

Schätzen wir dies mit einem beliebig unterstellten Multiplikator von 15: 3 EUR x 12 Monaten x 15 (Multiplikator) = 540 EUR Wertverlust! Für eine 70 Quadratmeter große Wohnung sind das weit mehr als EUR 3.000! Überprüfen Sie in jedem Einzelfall, ob diese den geschlossenen Verträgen entspricht oder ob der Beurteiler dies im Gesamtwert (z.B. am Ende) beachtet hat.

Ergebnis dieser Berechnung ist daher der aktivierte Ergebniswert der Liegenschaft. Wäre unser hier bewertetes Beispielobjekt ein reales Kaufangebot, könnte man so den oben genannten Kaufpreis von 625.000 EUR als etwas hoch einschätzen. Nur zwei Parameter in die selbe Drehrichtung zu ändern, kann ebenfalls zu enormen Wertänderungen führen.

Also nie auf die reine Zahl setzen, sondern die Berechnungsergebnisse unter Berücksichtigung aller Einflussfaktoren und Ihrer Marktkenntnis auswerten. Außerdem rate ich Ihnen, dieses Vorgehen nicht für Ihre eigenen Immobilieninvestitionen zu verwenden - aber die Kenntnisse dieser Rechenmethode schaden nicht, um formale Expertenmeinungen zu verstehen. Die Rendite einer Liegenschaft ist, wie dargestellt, sehr stark an den Immobilienwert gekoppelt.

Im Idealfall "zerlegt" man eine Liegenschaft in Ziffern. Wichtige Parameter sind dabei die Einnahmen (die Miete) und die Managementkosten der Liegenschaft, in der Regel aus Unterhaltskosten, Verwaltungsaufwand und Mietausfallrisiko. Ausschlaggebend sind aber auch die Zinslast, die Finanzstruktur und der Anfangsinvestitionsaufwand einschließlich der Anschaffungsnebenkosten und der Anfangsinvestition zur Auflösung eines eventuellen Instandhaltungsrückstandes. Geeignete Berechnungswerkzeuge sind für eine genauere Berechnung sehr nützlich.

Diese Instrumente beruhen ohne Ausnahme auf den hier dargestellten Rezepturen und beziehen in vielen Fällen auch andere Gesichtspunkte wie Anschaffungsnebenkosten, Sanierungsmassnahmen oder aufgegliederte Managementkosten mit ein. Wer sich dann verstärkt mit dem Thema Kennzahlen auseinandersetzen will, dem steht das speziell für den privaten Immobilienbereich konzipierte Instrument IIPRO zur Verfügung.