Immobilienfonds österreich

Offene Immobilienfonds - der Weg aus dem Interessental? - Analystenschreiben Nr. 311

Etwas tiefer betrachtet, verzeichneten die Offenen Immobilienfonds 2016 ein weiteres Jahr mit einem neuen Rekord bei den Nettozuflüssen. Nach Zuflüssen von rund 750 Mio. EUR im vorangegangenen Spitzenjahr 2015 betrugen die Nettozuflüsse 2016 rund 1,1 Mrd. EUR (Quelle: Verein Österreichischer Investmentgesellschaften). Die Offenen Immobilienfonds kombinieren einige der Vorzüge von Immobilien- und Wertpapieranlagen.

Das liegt vor allem daran, dass sie bei einer hohen Teuerung eher selbst zu Preissteigerungen neigen und dass die Mieterträge in der Regel über Vertragsklauseln an Verbraucherpreiserhöhungen angeglichen werden. Anders als bei einer Investition in ein Mehrfamilienhaus oder eine andere Immobilie können die Offenen Immobilienfonds bereits mit sehr geringen Summen angelegt werden.

Dies ermöglicht auch eine Risikodiversifikation, da Immobilienfonds in eine große Anzahl von Immobilien anlegen. Zudem sind die Aufwendungen für die Investition bzw. Desinvestition im Gegensatz zum Direkterwerb deutlich niedriger. Offene Immobilienfonds als Ersatz für Sparbücher? Der laienhafte Anblick der Preischarts der meisten Immobilienfonds in Österreich bestätigt diesen Eindruck: Die Kursentwicklung ist im Grunde linear mit - nicht gerade aufsehenerregenden, aber stabilen - Kurssteigerungen und ohne spürbare Einbrüche.

Aufgrund der enormen Zuflüsse und der anziehenden Immobilienpreise wird es für die einzelnen Immobilienfonds immer schwerer, geeignete Anlageobjekte auszuwählen. Passend bedeutet in diesem Falle, dass die Immobilie nicht nur die Anforderungen des Sondervermögens hinsichtlich Standort, Typ und Geschäftsvolumen erfüllt, sondern auch eine angemessene Renditeerwartung hat. Bei Immobilienknappheit und hohen Mittelzuflüssen haben Fondsmanager zwei grundsätzliche Möglichkeiten:

Zunehmend wird auch in die Investitionsstrategie in Bauprojekte oder in die Planungen investiert. Zur Befreiung von diesem Dilemma haben einige der Offenen Immobilienfonds die Emission von Fondsanteilen bereits beschränkt. Der Erwerb von Fondsanteilen ist daher zurzeit nicht oder nur in begrenztem Umfang möglich.

Zu dieser Zeit waren auch einige offen gestaltete Immobilienfonds fast schon zu Opfern ihres eigenen Sieges. Zahlreiche Großinvestoren hatten große Summen in Immobilienfonds investiert. Die Immobilienfonds wurden von Kursverlusten in einer Zeit, in der die Börse in Furcht und Schrecken versetzte, weitgehend verschont. 2. Großinvestoren, die Geld brauchten, wollten Verluste auf dem Aktienmarkt verhindern und zogen es vor, ihre Aktie an Immobilienfonds zu verkaufen.

Die zum Teil enormen Mittelabflüsse waren für Immobilienfonds nicht weniger problematisch. Da die Immobilie nicht über Nacht - oder unter erheblichem zeitlichen Druck nur mit erheblichem Abschlag - verkauft werden kann, hatten die Mittel ein Liquidationsproblem, das letztlich auch zur Zwangsliquidation einiger Mittel geführt hat.

Der Rücknahme von Fondsanteilen an Offene Immobilienfonds an die Dachgesellschaft wurde entgegengewirkt. Derzeit müssen die Aktien für mind. 24 Kalendermonate im Bestand sein und können nur unter einer Kündigungsfrist von 12 Kalendermonaten eingelöst werden. Damit soll vermieden werden, dass die Gelder wieder in Bedrängnis geraten, wenn in kurzer Zeit zu viele Einheiten zurückfließen.

Dort werden die Mittel jedoch in der Regel mit Abschlägen auf den berechneten Wert notiert. Eine solche rechtliche Regulierung gibt es in Österreich nicht. Allerdings gab es auch keine Mittel, die - wie in Deutschland, z.B. CS Euroreal, SEB ImmobilienInvest - aufgrund einer Rücknahmesperre von Anteilscheinen aufzulösen waren. Darüber hinaus können die Fondsanteile fast tagesaktuell vom Investor an die Kapitalanlagegesellschaft zurückgegeben werden.

Dazu gehört aber auch, dass die Mittel jederzeit über eine bestimmte Liquidität verfügen. Was ist der aktuelle Stand der Anlage- und Liquiditätskennziffer bei offen stehenden Immobilienfonds? Das folgende Diagramm stellt das arithmetische Mittel der Vermögensbestandteile der grössten offen stehenden Immobilienfonds Österreichs dar. Man sieht, dass die Durchschnittsquote der Immobilien von rund 85% auf fast 69% gesunken ist.

Die Immobilienfonds verfügen damit über mehr liquide Mittel als im Jahr 2011. Auf der anderen Seite zeigt es aber auch, dass es nicht mehr genügend Immobilienanlagen gibt. In der jetzigen Zinslandschaft führt eine höhere Liquiditätsquote eher zu einer geringeren Renditeerwartung. Grundsätzlich stabile Kursentwicklungen und historisch bedingte Erträge über dem Zinssatz von Sparkasse & Co. können den Offenen Immobilienfonds als DIE Investitionsalternative darstellen.

Der Immobilien-Boom und die Möglichkeiten, auch mit kleinen Summen und ohne hohe Aufwendungen und Zusatzkosten anlegen zu können, erhöhen die Anziehungskraft noch. Gegenwärtig ist die Anlagequote der Mittel eher niedriger, da die hohe Mittelzuflüsse nicht mehr allein investiert werden können. Den Anlegern sollte auch klar sein, dass einige Investmentfonds möglicherweise die niedrigere Investitionsrate durch ein erhöhtes Anlagerisiko ausgleichen wollen.

Deshalb lohnt es sich, das Immobilienportfolio näher unter die Lupe genommen zu haben. Die Offenen Immobilienfonds sind eine gute Ergänzung des Portfolios, aber auch kein einfacher Weg aus dem derzeitigen Interessental.