Baufinanzierung Umschuldung Sinnvoll

Die Vor- und Nachteile langfristiger Kredite

Im Regelfall werden Kreditvereinbarungen mit einer Vertragslaufzeit von 5, 10 oder 20 Jahren geschlossen. Durch die unterschiedlichen Vertragslaufzeiten ergeben sich für den Darlehensnehmer sowohl Vor- als auch Nachteile. Wenn der Darlehensgeber mit seiner Hausbank oder Sparbank einen Darlehensvertrag mit einer langfristigen Dauer von 15, 20 oder mehr Jahren abschließt, erzielt er eine enorme langfristige Planbarkeit.

Er kann bereits zu Laufzeitbeginn exakt berechnen, wie hoch seine finanziellen Belastungen für die Rückzahlung und die Verzinsung des Darlehens sein werden. Ein großer Pluspunkt kann sich aber auch negativ auf den Darlehensnehmer auswirkt. Wenn zum Beispiel ein größerer Nachlass oder eine Schenkungen langfristig auf ihn fallen, kann er den Darlehensvertrag nicht nur einlösen.

Das Kreditinstitut oder die Bank kann auf die Einhaltung des Gesamtkreditvertrages, d.h. bis zum Ende der Laufzeit, beharren. Lediglich in Einzelfällen und aus besonderen Gründen wird die Hausbank oder das Sparkasseninstitut davon absehen und einer vorzeitigen Rückzahlung des Kredits zugestimmt. Weil sie dadurch jedoch zukünftig bei den Zinsen benachteiligt wird, erteilt sie ihre Einwilligung in der Regel nur, wenn der Darlehensnehmer ihr eine Vorfälligkeits- oder eine Rückzahlungsentschädigung zuteil wird.

Der Betrag dieser Vergütung oder die Vergütung errechnet sich nach der Restlaufzeit des Darlehens, dem Zins und der originären Restlaufzeit. Eine weitere Benachteiligung der Langfristigkeit von Kreditverträgen ergibt sich für den Darlehensnehmer, wenn die Zinssätze für die vergleichbaren Baudarlehen im Lauf der Jahre nachgeben. Der Kunde hat sich über einen längeren Zeithorizont an einen gewissen Zins geknüpft, so dass er von den tiefen Gebäudezinsen nicht profitiert.

Wenn der Kunde trotzdem seine Forderungen verschiebt, d.h. einen älteren, ungünstigen Vertrag durch einen neuen, vorteilhafteren Vertrag ersetzt, wird die Hausbank oder das Sparkonto dafür ebenfalls eine Vorauszahlungsstrafe einfordern. Die Sinnhaftigkeit einer Umschuldung kann nur im Einzelfall eruiert werden. Eine Umschuldung hat prinzipiell nur dann einen Vorteil, wenn der Zinsenvorteil des neuen Darlehens höher ist als die zu entrichtende vorzeitige Rückzahlungsstrafe.

Wenn der Darlehensnehmer z.B. von seinem Dienstgeber während der Laufzeit des Vertrages eine Lohnerhöhung bekommt, oder wenn er aus einem anderen Grunde in der Zukunft einen erhöhten Monatsabzug zahlen kann, hat ein langfristiges Darlehen auch eine negative Auswirkung. Höhere monatliche Zahlungen akzeptiert die Sparkasse in der Regel nicht.

Dies würde ihm finanziellen Nachteil zufügen, da die hohen Tilgungsraten zu einer schnelleren Tilgung des Darlehens führen würden und die Banken somit weniger Zinserträge erhalten würden. Kurzfristige Kredite bieten dem Darlehensnehmer mehr Spielraum als langfristige Darlehensverträge. Schon nach wenigen Jahren läuft die Zinsbindungsfrist ab und der Darlehensnehmer kann sich für einen Neubaukredit zur Folgefinanzierung entschließen.

Kurzfristige Kreditlaufzeiten sind vor allem dann sinnvoll, wenn die Darlehensnehmer mit sinkenden Zinssätzen rechnen. Beispielsweise kann im Zuge der Folgefinanzierung ein neues Darlehen zum günstigen Zins geschlossen werden. Eine kurzfristige Darlehenslaufzeit ist für den Darlehensnehmer auch dann von Vorteil, wenn er z.B. aufgrund einer Lohnerhöhung künftig einen höheren Monatsbeitrag zahlen kann.

Das kann bereits nach der kurzfristigen Folgefinanzierung berücksichtigt werden. Auch für diejenigen Darlehensnehmer, die in naher Zukunft mit einem großen Mittelzufluss gerechnet haben, ist die Einigung auf eine kurzfristige Darlehenslaufzeit sinnvoll. Wenn ein Darlehensnehmer daher in den Jahren zwischen Vertragsschluss und Laufzeitende mit einem höheren Rückzahlungsbetrag gerechnet werden kann, sollte er sich auf eine kürzestmögliche Frist einigen.

Kurzfristige Darlehenslaufzeiten können von Nachteil sein, wenn die Kreditzinsen während der kurzfristigen Kreditlaufzeit ansteigen und der Darlehensnehmer auf Anschlussfinanzierungen angewiesen ist. Am Ende der ersten Kreditlaufzeit muss er die dann am Kapitalmarkt geltenden erhöhten Zinssätze für die Folgefinanzierung akzeptieren. Zur Absicherung könnte der Darlehensnehmer aber auch einen Bausparvertrag oder den Abschluß eines Terminkredits in Betracht ziehen.

Ein Baudarlehen kann in sehr wenigen Ausnahmefällen während der Laufzeit vollständig an die Hausbank oder das Sparkasseninstitut zurückbezahlt werden. Der Darlehensnehmer braucht in der Regel eine Nachfinanzierung. Der Bauherr macht oft den Irrtum, bei der Baufinanzierung gerade diesen Sachverhalt zu vernachlässigen. Er versteht das Angebot seines Finanzinstituts, dass das Darlehen am Ende der Laufzeit vollständig zurückbezahlt wird.

Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass bei Fälligkeit in der Regel eine hohe Restverschuldung besteht, die in der Regel nicht sofort nach Ende der Laufzeit vollständig zurückgezahlt werden kann. Normalerweise muss die verbleibende Schuld durch einen neuen Darlehensvertrag zu den zu diesem Zeitpunkt geltenden Bedingungen weiter finanziert werden.