Umschuldung Baufinanzierung Rechner

Der Ratgeber zur Umschuldung helfen Ihnen bei der Auswahl des richtigen Hypothekendarlehens und erläutern Ihnen, wie Sie bestehende Darlehen durch ein günstigeres ersetzen können und wie Sie Hypothekendarlehen umplanen können.

Neuterminierung eines Baukredits

Der Terminkredit ermöglicht es den Darlehensnehmern, die laufenden Darlehenskonditionen für die kommende Runde noch vor Ende der Zinsbindungsfrist aufzuschieben. Der Darlehensnehmer stellt damit im Vorfeld und auf Dauer für die Zeit nach der Zinszusage vorteilhafte Zinskonditionen sicher. Ein Baukredit kann aber auch während der vertraglichen Zinsbindungsfrist umgeschuldet werden, wenn ein höherer Finanzbedarf besteht.

Dies ist jedoch in der Regel mit wirtschaftlichen Einbußen für den Darlehensnehmer behaftet. Eine Umschuldung ist schliesslich auch nach Ende der Zinsbindung möglich, wenn die Bedingungen für das Umschuldungsdarlehen günstiger sind als eine Verlängerung des aktuellen Immobiliendarlehens. Die Umschuldung eines Immobiliendarlehens ist nur dann ökonomisch vertretbar, wenn die erwarteten Gewinne die mit der Umschuldung des Baukredits einhergehenden Mehrkosten aufwiegen.

Dies wird fast immer erst nach einer Zinsbindungsfrist von wenigstens zehn Jahren der Fall sein. 2. Nimmt ein Darlehensnehmer sein Rücktrittsrecht innerhalb von zehn Jahren in Anspruch, fordern die Darlehensgeber eine Vorauszahlung für den Zinsverlust . Nach zehn Jahren fester Verzinsung muss sie jedoch nicht vom Darlehensnehmer bezahlt werden, da der Darlehensnehmer dann gesetzlich das Recht hat, den Darlehensvertrag fristgerecht zu kündigen, ohne zur Leistung einer vorzeitigen Rückzahlung gezwungen zu sein (§ 489 BGB).

Die Umschuldung der Hypothek vor dem Auslaufen von mind. zehn Jahren fester Verzinsung ist mit beträchtlichen wirtschaftlichen Benachteiligungen für die Darlehensnehmer behaftet, da die Strafen für die vorzeitige Rückzahlung erheblich sind und bei größeren Darlehenssummen durchaus einen 5-stelligen Wert erreichen können. Auch wenn das Umschuldungsdarlehen wesentlich bessere Zinsbedingungen bietet, würde der durch die Bezahlung der vorzeitigen Rückzahlung entstandene wirtschaftliche Verlust dadurch kaum kompensiert werden.

Eine Umschuldung ist daher nur dann ökonomisch sinnvoll, wenn sie bereits im Vorfeld als Terminkredit abgeschlossen wurde oder wenn dem Darlehensnehmer die rechtliche Option eingeräumt wurde, das Kreditverhältnis erstmalig nach zehn Jahren Laufzeit des Darlehensvertrages ohne Entrichtung einer vorzeitigen Tilgungsstrafe zu kündigen. Wenn die Zinsbindungsfrist abläuft und das Umschuldungsdarlehen günstigere Bedingungen als das aktuelle anbietet, sollte eine Umschuldung in Betracht kommen.

Der Darlehensnehmer kann unter diesen Voraussetzungen einen Zinsvorteil erwirtschaften. Dies trifft aber auch nicht immer zu, sondern nur dann, wenn die erwarteten Zinsersparnisse auf Darlehen die Umplanungskosten übersteigen. Auch wenn das generelle Zins-Niveau damit abgeflaut ist und nach Ende der Zinsbindungsfrist ein Umschuldungsdarlehen zu günstigen Zinssätzen aufgenommen werden könnte, muss der Darlehensnehmer exakt kalkulieren, ob die Ersparnisse nicht durch die durch die Umschuldung als solche entstehenden Aufwendungen wieder abgebaut werden.

Dafür berechnen die Kreditinstitute eine Bearbeitungsgebühr. Allerdings werden nicht nur für das neue Darlehen Abwicklungsgebühren berechnet, sondern auch von der vorherigen Hausbank für die Beendigung des Vertrages, wenn der alte Vertrag gekündigt wird. Wenigstens entstehen jedoch keine Kündigungskosten, wenn der Darlehensnehmer bei seinem derzeitigen Darlehensgeber verbleibt und entweder eine Prolongation des Darlehens oder eine Umschuldung anstrebt.

Der Darlehensnehmer sollte selbstbewußt sein und seine Bank auf billigere Angebote am Markt aufmerksam machen. Verweigert die Nationalbank die Gewährung ähnlicher Vertragskonditionen an den Darlehensnehmer, sollte der Anbieter gewechselt und die Schuld bei einem anderen Finanzinstitut umgeschuldet werden. Im Ergebnis spart der Darlehensnehmer dann die Kosten der Vertragsauflösung und profitiert gleichzeitig von günstigeren Zinsbedingungen.

Eine Umschuldung innerhalb der Festzinsperiode stellt aufgrund der Bezahlung einer vorzeitigen Tilgungsstrafe immer ein Verlustrisiko für den Darlehensnehmer dar. Die Umterminierung außerhalb der Festschreibungszeit ist bei der alten gegenüber der neuen Kreditaufnahme bei einer anderen Banken in der Regel kostengünstiger, da die Wohnungsbank in der Regel nur die Bearbeitungsgebühr für die jeweilige Vertragsumwandlung berechnet.

Wenn sich der Darlehensnehmer für einen neuen Darlehensgeber entschließt, hat er nicht nur die anfallenden Aufwendungen für die Auflösung des alten Vertrages zu übernehmen. Eine Restschuld-Versicherung verursacht immer einen deutlichen Anstieg der Kreditkosten, weshalb der Darlehensnehmer die Rentabilität des Wechsel mit großer Umsicht errechnet.