Kredit beim Hauskauf

"Das ist der Name des Finanzierungsangebots." Die SBVg hat im Juli verschärfte Vorschriften für die Vergabe von Hypotheken verabschiedet, um einer Blase von Immobilien vorzubeugen. In der vergangenen Handelswoche hat die Finanzmarktaufsichtsbehörde die neuen Vorschriften genehmigt, die am kommenden Tag, dem so genannten Tag des Inkrafttretens am kommenden Sonntag (1. Sept. 2014), in Kraft getreten sind. Unterminiert das Architekturbüro die Bestrebungen von Kreditinstituten und Ämtern, den Markt zu festigen?

Fachleute stehen dem Vorschlag äußerst skeptisch gegenüber. "Es stellt sich die Frage, warum ein Baumeister oder Immobilienmakler einem Bauherrn, der nicht den begehrten Hypothekenkredit von seiner Bank bekommt, einen Kredit einräumt. Der Kunde kann mit dem Kaufangebot die strikten Eigenkapitalvorschriften umfahren. Deshalb sehen er die Kreditinstitute in der Pflicht: "Ein wichtiger Kundenbetreuer muss bei den aktuellen Finanzierungsvorschriften sowohl den Zinssatz als auch die Tilgung des Kredits berücksichtigen.

"Verwendet ein Käufer eines Hauses ein solches Finanzmodell, muss er nicht nur die Finanzierung, sondern auch das Hypothekendarlehen selbst und die damit verbundene Verzinsung von drei Prozentpunkten endgültig abbezahlen. Seine Einkünfte müssen daher etwa 25 Prozentpunkte über denen für den Kauf eines Hauses ohne fremde Mittel stehen.

"Der Kredit schafft einen enormen Hebel", sagt Wenger. Laut der Brochüre von Romano & Christen gibt es für solche Geschäfte Kreditinstitute. Zunächst hatte er kein Kredit von der Hausbank erhalten, weil ihm liquide Mittel vorlagen. Mehrere Kreditinstitute hätten den voraussichtlichen Absatz jedoch nicht in ihre Überlegungen zur Finanzierung einbezogen, "wie ich es mir wünschte".

Die Romano & Christen sind eingestiegen, haben ein Kredit gewährt und "am Ende konnten wir mit der Schweizer Kantonsbank eine Loesung finden". Gian-Andrea Prevost, Finanzdirektor von Romano & Christen, sagt, dass das Projekt "A Piece of Happiness" die Zusammenarbeit mit verschiedenen Banken beinhaltet. "Die Offerte ist als Ergänzung zu den Eigenmitteln zu sehen und schafft "mehr Bequemlichkeit in der gespannten Finanzierungssituation".

Auf die konkrete Kooperation mit der Schweizerischen Landesbank will das Unternehmen nicht eingehen. Eine differenziertere Beurteilung der Tätigkeit erfolgt durch die ZKB. "Tatsächlich ist es ein verzinslicher und rückzahlbarer Lieferantenkredit, der nicht als Eigenkapital des Darlehensnehmers gilt", erläutert die ZKB auf Wunsch. "Gmür ist erstaunt, dass sich ArchitektInnen und HausverwalterInnen als KreditgeberInnen anbieten: "Diese Unternehmen sind oft nicht besonders liquide und bestehen meist auf Vorleistungen.

Mehrere Kreditinstitute haben sich zusammengeschlossen, um Handwerkern, Baumeistern und Endverbrauchern Darlehen zu erteilen. Konzerndarlehen stellten sich in der Krise der 90er Jahre als problematisch heraus: Einige überschuldeten Schuldner zogen die anderen Beteiligten in die Tiefe, wenn sie ihre Schuldenzinsen nicht zahlten. Zum Beispiel beim Neubau eines Wohnhauses oder eines Überbaus, wenn die beteiligten Unternehmen einige Anlagen selbst finanzieren, weil nicht alle Anlagen vor dem Neubau an die zukünftigen Endverbraucher veräußert werden konnten und die Leipziger Bauunternehmung diese Zusagen für Architektur - und Bauunternehmen zu einem Zeitpunkt, als die Kurse fielen und nicht liquide Anlagen jahrelang in der Bilanz waren.

Die Tatsache, dass die Bauwirtschaft durch Kredite an Grundstückskäufer ein Risiko eingegangen ist, ist kein völlig neuartiges Problem im Zusammenhang mit Anlageimmobilien (d.h. Immobilienkäufen zu Mietzwecken). Das Regelwerk für die Gewährung von Hypothekarkrediten wird deutlich verschärft: Die Finanzmarktaufsichtsbehörde genehmigt die von der Schweizerischen Bankiervereinigung vorgesehenen Maßnahmen. Für die Gewährung von Hypothekarkrediten gilt ab Mitte des Jahres eine strengere Regelung.