Immobilienbeteiligung

Standortanalysen: Die Grundlage für erfolgreiches Immobilieninvestment

Ein Immobilieninvestment kann eine lohnende Investition sein, wenn Sie wissen, was zählt. Haben Sie diesen Beitrag durchgelesen, können Sie die folgenden Fragestellungen zum Thema Immobilienanlagen beantworten: Welche Bedeutung haben Immobilienanlagen? Was ist das Risikopotenzial von Immobilien-Projekten? Was für ein Immobilieninvestment gibt es? Alle Immobilienexperten kennen die drei Faktoren eines Immobilieninvestments: Standort, Standort, Standort.

Weil der Ort einer Liegenschaft nie verändert werden kann, muss vor einer Investition eine Standortbestimmung erfolgen. Zunächst wird der makroökonomische Ort geprüft und die Lage des Immobilieninvestments bestimmt. In der anschliessenden Untersuchung der Mikrolage der Liegenschaft muss dann herausgefunden werden, welcher Stadtteil der ausgewählten Metropole das grösste Potential hat, wie gut die Verkehrsverbindungen sind und wie die Angebote an Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten, Bildungsinstitutionen und kulturellen Angeboten aussehen.

Abhängig von der Art des Immobilieninvestments muss der Kapitalanleger diese bedeutende Standortbestimmung selbst vornehmen oder sich bei der Analyse des Standortes auf die Einschätzung eines Vermögensverwalters stützen. Bei Immobilien-Crowdfunds und abgeschlossenen Fonds wählt der Kapitalanleger individuelle Immobilien-Projekte und damit automatisiert einen konkreten Ort. Im Falle von Immobilien-Spezialfonds und Immobilien-Aktien werden viele Immobilien vom Vorstand erworben.

Nicht der Investor, sondern das entsprechende Unternehmen führt die Standort-Analyse durch. Dabei kann die Standortbestimmung als Grundlage für ein erfolgreiches Immobilieninvestment angesehen werden. Zur Beurteilung des Risikoniveaus einer Immobilienanlage gibt es unterschiedliche Kennzahlen. Es gibt aber auch Anzeichen für das Immobilienrisiko auf der Ebene der Immobilien. Die Verschuldungsquote ist hier wichtig: Wird ein großer Teil des Immobilienkaufpreises mit einem Bankdarlehen refinanziert, ist das Wagnis größer, als wenn die Liegenschaft vollständig mit Eigenmitteln erworben wird.

Ist der Verschuldungsgrad beispielsweise hoch, kann ein Zinsanstieg dazu führen, dass die Mieterträge aus der Liegenschaft nicht mehr ausreichen, um die mont. Ein Objekt mit hohem Vermietungsgrad hat natürlich auch entsprechende Mieten. Die Zahl der Nutzer ist auch für das Immobilieninvestitionsrisiko von Bedeutung.

Nicht alle Immobilienanlagen sind gleich: Sie haben mehrere Möglichkeiten, sich an einer Immobilie zu beteiligen. Sie können sich an dieser Veranstaltung teilnehmen. Zu diesem Zeitpunkt präsentieren wir Ihnen die nachfolgenden Arten von Immobilienanlagen mit Chance und Risiko: Neueste Anlageform für private Anleger ist die Crowdfunding von Liegenschaften. Private und institutionelle Investoren nehmen während einer Zeichnungsfrist von in der Regel drei Monate Eigenkapital für ein einziges Immobilienobjekt auf.

Das Investment auf der Immobilien-Crowdfunding-Plattform ist für den Investor gebührenfrei. Andererseits entstehen bei anderen Investitionsformen häufig Honorare. Wenn also das Immobilienobjekt schief geht und verkauft werden muss, wird zunächst die Bankenfinanzierung ersetzt und erst dann kommen die Masseninvestoren an die Reihe. 2. Hieraus resultiert auch das Totalverlustrisiko bei dieser Immobilienanlage.

Auch in Deutschland werden Immobilienanlagen über Crowdfunding immer mehr gefragt. Schon 2012 boten die ersten Crowdfunding Plattformen ihren Anlegern ebenfalls Immobilienobjekte an. Während dieser Zeit haben sie 1,5 Mio. EUR für die Crowd gesammelt. Nach zwei Jahren waren es fast 10 Mio. EUR und bis 2015 bereits 18,4 Mio. EUR.

Damit hat sich das Investmentvolumen der Crowds in Immobilienprojekten seit 2012 mehr als verdoppelt. Bei den Offenen Immobilienspezialfonds handelt es sich um offen gestaltete Anlagefonds, die es dem Anleger ermöglichen, kleine Beträge in eine Immobilie zu investieren. Den ersten Rückschlag erlitt die Baubranche während der Krise im Jahr 2004, als sich insbesondere der Büromarkt in Deutschland einbrach.

Der Deka Immobilienfonds stagnierte zunächst, nachdem die Investoren über mehrere Wochen hinweg große Geldbeträge abgehoben hatten und der Investmentfonds nur durch Rettungskampagnen des Sparkassen- und Giroverbands offen gehalten werden konnte. Nach einem Jahr musste ein Deutsche Bank-Fonds aufgelöst werden, weil zu viele Investoren aus Angst vor Wertkorrekturen ihr Kapital zogen.

Die Investoren haben nach einer kurzzeitigen Belebung im Gefolge der Finanzmarktkrise schließlich das Interesse an Offenen Immobilienfonds eingebüßt. Infolgedessen haben einige Mittel zu Beginn des Jahres 2009 die Rückgabe von Fondsanteilen für bis zu zwölf Monaten eingestellt. Das ist keine gute Empfehlung für diese Form der Immobilienanlage. Es wurde festgelegt, dass die Investoren ihr Vermögen für einen Zeitraum von zwei Jahren im Fond haben.

Darüber hinaus müssen die Investoren die Rücknahme ihrer Anteilscheine mit einer Frist von einem Jahr kündigen. Damit soll vermieden werden, dass Investoren in Krisenzeiten in kurzer Zeit große Geldbeträge abheben und damit den Fond in Schwierigkeiten bringen. Damit wurde das Bonitätsrisiko für offene Investmentfonds weiter reduziert. Der Ertrag von Immobilien-Spezialfonds ist recht gering.

Im Fünfjahreszeitraum von 2011 bis 2015 erhalten die Investoren gar nur 0,8% pro Jahr auf ihr eingesetztes Vermögen. Insbesondere die auf den europÃ?ischen Markt fokussierten Immobilienfonds entwickelten sich schlecht. Breites Risikoprofil: Die offenen Investmentfonds verfügen über eine Vielzahl unterschiedlicher Liegenschaften in verschiedenen Ländern. Dies verringert das Investitionsrisiko, wenn eines der Grundstücke in ein wirtschaftliches Ungleichgewicht geraten sollte.

Security: Das Liegenschaftsvermögen wird getrennt vom Anlagevermögen des Dienstleisters geführt. Hohes Honorar: Der Gesamtkostensatz für Offene Immobilienfonds beträgt rund 0,7%. Eine wohlbekannte Anlageform ist der sogenannte Closed-End Real Estate Fund. Abgeschlossene Fonds müssen in wenigstens drei Liegenschaften anlegen. Darlehen dürfen nur bis höchstens 60% des Verkehrswertes der Liegenschaften abgeschlossen werden.

Die Zuteilung geschlossener Investmentfonds an den Grey Capital Market erfolgte bis 2013, weil sie schlecht durchgesetzt waren. Investoren sollten sich darüber im Klaren sein, dass Immobilienanlagen über einen abgeschlossenen Investmentfonds eine unternehmerisch orientierte Investition sind, bei der das Risiko eines Totalverlustes besteht. Weil, wenn der verschlossene Fond in Schwierigkeiten kommt, der Investor bis zur Summe seiner Investition aufkommt.

Für diese Immobilienanlage sind Mindestanlagesummen im fünfstelligen Bereich gebräuchlich. Dies beweist auch, dass diese Art der Immobilienanlage nur für versierte Privatinvestoren in Frage kommt. So hat die Stiftung Warmentest 194 bereits gelöste und 268 noch in Betrieb befindliche Immobilien-Sondervermögen geprüft. Bitteres Fazit: Nur 57% der bereits gelösten und nur 37% der noch in Arbeit befindlichen Immobilienbestände erwirtschafteten Erlöse.

Nur ein kleiner Teil der Mittel hat die den Investoren zugesagten guten Renditeerwartungen erfüllt. Eine geschickte Auswahl kann bei solchen Immobilienanlagen sehr gute Ergebnisse erzielen. Steuerersparnisse: Bei Auslandsimmobilienfonds werden die Einkünfte zu den im Inland üblicherweise niedrigeren Sätzen besteuert und sind in Deutschland aufgrund von Doppelsteuerabkommen nicht steuerpflichtig.

Hohes Honorar: Zusätzlich zu den Fonds besteht die Anlagemöglichkeit in börsenkotierte Immobiliengesellschaften. Weil sich die deutschen Privatinvestoren häufig weigern, in Anteile zu investieren, haben sich Immobilienaktien in Deutschland bisher auch gegenüber anderen Immobilieninvestments nur mit Mühe durchsetzen können. Die Aktie von Immobiliengesellschaften hat sich in den letzten fünf Jahren im DAX sehr gut behauptet.

Der Leitindex Deutschland legte nur um 105% zu, der E&G German Real Estate Stock Index (DIMAX) um 158%. Damit werden sie an der Wertpapierbörse zu einem Kurs notiert, der über demjenigen liegt, den ihre Objekte im Bestand haben. Ein in den letzten Jahren zunehmend verbreitetes Immobilieninvestment ist die Anleihe.

Zu unterscheiden sind immobilienbesicherte Industrieanleihen und Pfandbriefe. Der Ertrag einer Industrieanleihe hängt immer vom Geschäftsmodell der Emittentin ab. Der Pfandbrief ist eine typische Form der Immobilienfinanzierung. Idealerweise ist sie in der ersten Ebene gesichert und beinhaltet die Abtretung der Mieteinnahmen des gesicherten Objektes als Sicherheit.

Ein Beispiel für eine Firmenanleihe ist die an der FCR Real Estate AG notierte 6%-Anleihe 2018/2023. Der Emittent betreut ein deutschlandweites Portefeuille von 40 Einkaufs- und Gewerbeparks und emittiert Anleihen mit einem Volumen von insgesamt 25 Mio. EUR. Investoren können bereits ab 1000 EUR investieren. Verschiedene Arten von Immobilienanlagen haben verschiedene Möglichkeiten und Gefahren.

Einige Investoren haben in der vergangenen Zeit erbitterte Erfahrung mit offen em und geschlossenem Fonds gemacht und große Schäden erlitten. Nachteilig sind die oft sehr teuren Honorare, die sich nachteilig auf die Ausbeute auswirkt. Die noch jungen Immobilien-Crowdfunds bieten interessante Zinssätze und es entstehen keine Anlegerentgelte. Berücksichtigt der Investor bei der Projektauswahl einen günstigen Standortvorteil der Immobilien, ist er auf dem besten Weg zu einer gelungenen Immobilienbeteiligung.