Immobilienanlage Rendite

Berechnen Sie richtig: Die Rendite von Mietobjekten ist oft eine Täuschung.

Der Fokus liegt auf der Rendite. Die aktuelle Verbindung von historischen Niedrigzinsen, Euro- und Staatsschuldenkrise hat zu einer gefährlichen Investitionsnotlage geführt, die an vielen Stellen zu einer hohen Immobiliennachfrage und einem starken Anstieg der Preise geführt hat. Fachleute warennen bereits vor einer Blase. Doch auch ohne eine solche überhitzung gibt es genügend Hindernisse, die Investoren beim Kauf von Immobilien im Wege sind.

Denn gerade bei fremdgenutzten Objekten sind die genannten Erträge oft genug eine Täuschung. Weil der aktuelle Immobilien-Hype auch über vermögende Privatinvestoren hinausgeht, sollen die wesentlichen Entscheidungsgrundlagen und Kennziffern am Beispiel eines Angebots für eine Einzimmerwohnung in einer mittelständischen Studierendenstadt im Rhein-Main-Gebiet aufzeigen. Die Jahresnettomiete wurde natürlich in Relation zum Anschaffungspreis festgelegt (4440 EUR : 89,500 EUR x 100 EUR).

Die Rendite der Liegenschaft wird dadurch einfach gut kalkuliert. Bei der Ermittlung der Netto-Mietrendite kommt die Berechnungsformel Mieteinnahmen x 100 pro Anlagekosten zur Anwendung. Für unser Beispiel: 4020 EUR/100. 893 EUR/100 = 3,98 %. Das bedeutet, dass die zu Beginn genannten 4,96% nur noch 3,98% auf einmal betragen, auch wenn keine Mietausfälle und Unterhaltskosten enthalten sind.

Einerseits die Rendite des heute gebundenen Kapitals (Return on Equity), andererseits die Rendite der Immobilien (Return on Total Investment). Folgende Prämissen wurden bei der Ermittlung zugrunde gelegt: Abschreibungen: 2% pro Jahr auf die Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes (ca. 75% der Anschaffungs- und Herstellungskosten von 100. 893 Euro) in einer Größenordnung von 1500, die sich auf den Kaufpreis beziehen. Für die Ermittlung der Eigenkapitalrentabilität muss zunächst das Ergebnis nach Ertragsteuern ermittelt werden, so dass folgende Zwischenberechnung erforderlich ist: Die daraus resultierende Steuerbelastung von 488 EUR wird dann in die Ermittlung der Eigenkapitalrentabilität einbezogen.

Die Rendite auf das heute eingesetzte Kapital beträgt damit 4,39% (2232 EUR / 100. 893 EUR x 100 EUR). Eine allfällige Werterhöhung der Liegenschaft wurde bei dieser Analyse nicht mitberücksichtigt. Der Return on Properties wird so berechnet, als ob die Liegenschaft komplett aus Eigenmitteln refinanziert wäre, um Bewertungsverzerrungen aufgrund der Finanzstruktur zu vermeiden.

Der Indikator "Immobilienrendite" ist daher besonders für den Vergleich verschiedener Immobilienanlagen geeignet. Noch ein Vorteil dieser Kennzahl: An der Immobilienrendite ist leicht zu ersehen, ob eine Erhöhung der Eigenkapitalrentabilität durch den Fremdkapitaleinsatz erreicht werden kann (sog. "Leverage-Effekt"). Die Bezeichnung bezeichnet, wie sich der Fremdkapitaleinsatz bei der Investitionsfinanzierung einer (Immobilien-)Investition auf die Eigenkapitalverzinsung auswirken kann.

Der Grund: Die Eigenkapitalrentabilität kann durch Steigerung der Fremdkapitalkomponente gesteigert werden, wenn die Gesamtkapitalrentabilität die Nachsteuerrendite übersteigt. Das betrifft nicht nur die Immobilie, sondern auch alle Anlageobjekte wie z.B. Unternehmensbeteiligungen. In unserem Beispiel ergeben sich folgende Berechnungsergebnisse: Die Immobilienrendite berechnet sich aus den Mieteinnahmen (4440 EUR - 420 EUR = 4020 EUR) abzüglich der Steuerbelastung von 1008 EUR (diese wird wie die bereits beschriebene Rechnung berechnet, jedoch ist in diesem Falle ein Kapitalanteil von 100% enthalten).

Daraus resultiert eine Immobilienrendite von 2,99 Prozent. Die Fremdkapitalrendite nach Abzug der Steuer beträgt 1,56% und ist damit unter der Immobilienrendite (Gesamtkapitalrendite), so dass die Eigenkapitalrentabilität durch die Berücksichtigung von Schulden gesteigert werden kann (positiver Leverage-Effekt).