Wohnung als Kapitalanlage Steuervorteil

Immobilien als Kapitalanlage - ImmoCap

Noch nie war es billiger als heute, eine Wohnung auszuwählen. Aber die Suche nach der geeigneten Wohnung oder dem geeigneten Wohnhaus ist nicht so leicht. Bei einem Immobiliengewinn von 100.000 Euro kann die Teuerung somit besser überlistet werden als bei einem Aktiengewinn von 100.000 Euro. Liegenschaften oder Kapitalanlagen?

Das folgende Beispiel soll Ihnen einen Eindruck vermitteln. Große Bevölkerungsschichten haben die Wichtigkeit von Immobilien in der gegenwärtigen Finanzmarktkrise anerkannt. Durch die Verunsicherung bei anderen Investitionsformen wird die Immobilien als sicherste Anlagekategorie reflektiert. Inflationsangst ist in diesem Land weit verbreite. Diese Milliarden, die gegenwärtig zur Verfügung gestellt werden, werden früher oder später zwangsläufig zu einer Teuerung des Landes beitragen.

Das Immobiliengeschäft ist eine Investition, bei der die Teuerung für den Sparenden funktioniert. Das folgende Beispiel soll Ihnen einen Eindruck vermitteln. Jahrelange Mietzahlungen bedeuten eine größere langfristige Last als das Leben im eigenen Haus.

Immobilien als Kapitalanlage - Achtung Rechner

Inflationsbefürchtungen und ungewisse Finanzmärkte haben Immobilien wieder in den Mittelpunkt des Anlegerinteresses rücken lassen. Ja, die Wahl einer Liegenschaft als Zusatzvorsorge hat ihren Anklang. Immobilienkauf aufgrund von steuerlichen Vorteilen? Immer wieder werden Sie bei der Wahl einer Liegenschaft von Dienstleistern mit den enormen steuerlichen Vorteilen "besprüht" - erstens nicht.

Ein an Dritte vermietetes Objekt, das sich nur aus steuerlicher Sicht auszahlt, ist nicht gut. Selbstverständlich sind die steuerabzugsfähigen Aufwendungen ein Posten, der sich im Finanzierungskonzept widerspiegelt, aber nur zweitrangig. Dies macht die beste Kalkulation von Steuervorteilen zu einer Verschwendung. Die persönlichen Vorlieben sind bei der Wahl der eigengenutzten Immobilien am wichtigsten, bei der Vermietung durch Dritte jedoch etwas anders.

Bei der Wahl der zu mietenden Wohnung muss der Lockstoff dem Fische, d.h. dem Pächter, nicht dem Fischer gut schmecken. 2.

Erhöhte Nachzahlungen rechtfertigen nicht unbedingt Fehlberatungen.

Die Haftungspotentiale und -risiken aus einem zwischen Erwerber und Veräußerer geschlossenen Beratervertrag sowie einem Grundstückskaufvertrag wurden in diesem Blog bereits mehrmals thematisiert (im Detail und zu der Fragestellung, wann ein solcher Beratervertrag zustande kommt, letzteres hier). Der BGH (Urteil vom 16. Juli 2016 - V ZR 134/15) hat nun noch einmal darüber beschlossen und den Beratungsinhalt für Stockwerkeigentum aktualisiert.

Hat der Erwerber aufgrund einer Abweichung zwischen den Finanzaufwendungen und den Mietverteilungen höhere Nachzahlungen als zum Zeitpunkt des Kaufs veranschlagt zu entrichten, muss dies nicht zwangsläufig auf Beratungsirrtümer nach Ansicht des Bundesgerichtshofs zuruckzuführen sein. Es ist auch möglich, dass die Trägerversammlung nach Rücksprache mit den Käufern unerwartete Entscheidungen über die umzulegenden Umlagekosten getroffen hat, die eine zusätzliche monatliche Gebühr und geringere Auszahlungen zur Folge haben.

Verjährungsfristen beginnen mit dem Ende des Geschäftsjahres, in dem die Forderung entsteht und der Schuldner von den den Schuldnern und ihren Verhältnissen bekannt wird oder ohne grobes Verschulden hätte erfahren müssen. Wegen der vielen Gründe für höhere Nachzahlungen kann die Erkenntnis des Bestellers allein noch nicht die Erkenntnis einer unrichtigen Auskunft und damit noch nicht den Beginn der Nachfrist nachweisen: Die Verjährung ist in der Regel noch nicht abgeschlossen:

Im Falle eines Schadensersatzanspruchs wegen unrichtiger Angaben zur monatlichen Nachzahlung beim Erwerb einer Wohnanlage besteht die notwendige Sachkenntnis nur dann, wenn der Erwerber das Verschulden an der höheren Nachzahlung nachvollzieht. In der Regel ist dies erst nach Eingang der Jahresrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft oder des Vermietungspools für den betreffenden Zeitpunkt möglich, um korrekte und vollständige Informationen über die konkreten Gegebenheiten zu erhalten, die für die Kaufentscheidung des Interessierten von entscheidender Wichtigkeit sind oder sein können.

Wenn die ökonomische Profitabilität der Akquisition als Anreiz zum Kauf hervorgehoben wird, muss der Veräußerer auch korrekte und vollständige Informationen über die dafür relevanten Sachverhalte liefern. Die Übernahme eines Beratungsirrtums erfordert falsche oder fehlende Informationen über spezifische Gefahren, die sich aus den jeweiligen Umständen der Liegenschaft ergeben und die die voraussichtliche Profitabilität des Kaufs deutlich reduzieren oder sogar ausschließen können.

Das ist z.B. der Fall, wenn ein rentabler Wohnungsverkauf nach dem in der Beratung genannten Zeitpunkt aufgrund eines zu hohen Kaufpreises von Anfang an nicht oder nur sehr eingeschränkt möglich ist, d.h. ungeachtet des in der Deklaration genannten Spekulationselements. Wird jedoch der lukrative Abverkauf der Wohnung nach zehn Jahren aufgrund eines zu hohen Kaufpreises von Anfang an ausgeklammert oder ist er wenigstens völlig unwahrscheinlich, hat der Veräußerer unwahre Gedanken über den Wert der Liegenschaft geäußert und damit seine Pflicht zur Klärung aller für die Wirtschaftlichkeit des Kaufs wesentlichen Sachverhalte missachtet, die er als Anreiz zum Kauf betont.

Dem Bundesgerichtshof zufolge steht die Bestimmung der eigenen Kosten des Erwerbers im Mittelpunkt der Absprache. Wenn die Steuervorteile nach einer gewissen Zeit wegfallen, so dass sich die Belastung für den Käufer erhöht, muss dies ebenfalls geklärt werden. Bei einer langfristigen Immobilienfinanzierung mit damit verbundenen Steuervergünstigungen und gleichzeitig einem Annuitätenkredit müssen die negativen Effekte auf den Steuervorteil des von Jahr zu Jahr sinkenden Darlehensanteils geklärt werden.

Auch die Dauer der geplanten Finanzierungen muss unter gewissen Bedingungen geklärt werden, z.B. wenn Unsicherheit über den aktuellen Finanzierungszeitraum besteht. Bedeutet die geplante Förderung beispielsweise, dass sie erst mehrere Jahre nach dem Rentenalter vollendet ist, kann sie keinen eventuell bestehenden Vorsorgezweck erreichen.

Sollte hingegen die Dauer des Kreditvertrages für den Erwerber aus der Vertragsunterlage leicht erkennbar sein, so ist diesbezüglich kein Beratungsirrtum gerechtfertigt.