Besteuerung Immobilienfonds Deutschland

Investitionssteuerreform

Dabei wird zwischen Anlagefonds und Sondervermögen unterschieden. Anlagefonds sind alle OGAW und AIF. Sondervermögen sind Anlagefonds, bei denen die für konventionelle Sondervermögen anwendbaren Regeln (sog. "Offene nationale Sondervermögen mit fixen Anlagebedingungen") im Grundsatz beachtet werden und an denen keine natürliche Person (auch nicht indirekt über Personengesellschaften) teilnimmt, die ihre Aktien im privaten Vermögen hält.

Spezialfonds werden nach den bis zum Stichtag des Jahresabschlusses 2017 geltenden Prinzipien besteuert. Vor allem die Besteuerung auf der Ebene der Sondervermögen kann nach wie vor umgangen werden. Dazu ist es erforderlich, dass bei inländischen Ausschüttungen von der so genannten Transparenz-Option Gebrauch gemacht wird, so dass die deutschen Ausschüttungen des Sondervermögens den Investoren direkt zurechenbar sind und dass der Sondervermögen Veräußerungsgewinne auf Inlandsmieten und Immobilienverkäufe abführt.

Nur bei den steuerfreien Gewinnrücklagen gibt es eine wesentliche Veränderung gegenüber dem bis zum Stichtag des Gesetzes vom 1. Januar 2017: Diese können nicht mehr auf unbestimmte Zeit einbehalten werden, sondern sind nach 15 Jahren, sofern sie nicht vorher ausgezahlt wurden, dem Anleger erwachsen.

Bei Anlagefonds, die keine Spezialfonds sind, erfolgt jedoch ein Systemwandel. Im Fondsbereich unterliegen Anlagefonds mit ihren Inlandsdividenden, Inlandsmieten und Veräußerungsgewinnen aus Inlandsimmobilien teilweise der Körperschaftsteuer. Die Steuerquote beläuft sich auf 15 vom Hundert, wodurch der Zuschlag für Inlandsdividenden bereits enthalten ist und sonst der Zuschlag auf den Zuschlag erhoben wird.

Sie entfällt jedoch, wenn nur so genannte privilegierte Investoren (z.B. Kirchen) an einem Anlagefonds teilnehmen oder diesen Investoren zurückerstattet werden, wenn neben diesen Investoren auch andere Investoren mitwirken. Bei den Investoren sind alle Gewinnausschüttungen und Veräußerungsgewinne zu versteuern. Zusätzlich ist die so genannte Vorauszahlung zu versteuern.

Das Upfront Fee ist der Betrag, um den die Ausschüttung eines Anlagefonds unter das Grundeinkommen fällt. Die Basiserträge sind der Tilgungspreis des Sondervermögens zu Beginn des Kalenderjahres mal 70 v. H. eines aus dem Wertermittlungsgesetz abgeleiteten risikolosen Zinssatzes. Zur Kompensation der Vorsteuerbelastung auf der Ebene des Sondervermögens mit in- und ausländischer Steuer und dem Ausstieg aus den steuerbefreiten Ausschüttungskomponenten bis zum Stichtag des Jahresabschlusses 2017 werden den Investoren Teilbefreiungen eingeräumt.

Bei Privatanlegern sind 30 vom Hundert der Ausschüttung, Pauschalbeträge im Voraus und Erträge aus dem Vertrieb von Anteilen an Fonds bei einem Anlagefonds als Beteiligungsfonds weiterhin unversteuert. Bei gemischten Fonds liegt die teilweise Freistellung für private Anleger bei 15 v. H., bei Immobilienfonds bei 60 v. H. und bei Immobilienfonds mit ausländischem Schwerpunkt bei 80 v. H.. Für Privatpersonen, die ihre Aktien im Geschäftsvermögen besitzen, gelten für Beteiligungsfonds 60 v. H., für gemischte Fonds 30 v. H., für Immobilienfonds 60 v. H. und für Immobilienfonds mit ausländischem Schwerpunkt 80 v. H. dieser Teilbefreiungssätze für gewerbesteuerliche Zwecke. 3.

Bei Kapitalgesellschaften - mit Ausnahmen von Lebens- und Krankenversicherungen und Kreditanstalten, sofern die Anteile dem Anlagebuch zuzuordnen sind - beträgt der Teilbefreiungssatz bei der Körperschaftssteuer 80 v. H. für Aktien-, 40 v. H. für gemischte Fonds, 60 v. H. für Immobilienfonds und 80 v. H. für Immobilienfonds mit ausländischem Schwerpunkt; die hälftige Anwendung dieser Teilbefreiungssätze erfolgt gewerbesteuerlich.

Bei Lebens- und Krankenversicherern und Kreditinstituten werden, sofern die Anteile dem Anlagebuch zugeordnet sind, die für private Anleger geltenden Teilbefreiungssätze für die Körperschaftssteuer angewendet; für gewerbesteuerliche Zwecke wird je die halbe Teilbefreiung angewendet. Bei Privatanlegern verbleibt die Besteuerung im Bereich der Abgeltungssteuer. Sofern die Erträge nach Abzug der Teilbefreiungssätze zu versteuern sind, erodieren diese und Erträge aus dem Vertrieb von Anteilen an Fonds die Sparerpauschale von EUR 801 (EUR 1.602 bei Ehegattenveranlagung).

Auf den übersteigenden Teil entfällt der Quellensteuersatz von 25 v. H. (zuzüglich des Solidaritätszuschlags und ggf. der Kirchensteuer), der in der Regel bereits von der Hausbank oder der Kapitalanlagegesellschaft an das Steueramt gezahlt wird, wenn die Anteilscheine bei einer heimischen Depotbank oder Kapitalanlagegesellschaft verwahrt werden. Bei der Systemumstellung bei der Besteuerung von Anlagefonds ist auch zu berücksichtigen, dass alle Aktien zum Stichtag des Verkaufs zum Stichtag des Jahresabschlusses 2017 und zum Stichtag des Erwerbs zum Stichtag des Jahresabschlusses 2018 als verkauft erachtet werden.

Ist jedoch ein Scheingewinn steuerbar, so ist er erst dann steuerbar, wenn die Aktien verkauft werden. Aufgrund dieser Vorschrift verliert die nach dem Stichtag des Erwerbs nach dem Stichtag des Jahresabschlusses 2009 erworbene Aktie ihren so genannten Portfolioschutz, da Verkäufe nach dem Stichtag des Erwerbs nach dem Stichtag des Erwerbs in der Regel steuerlich absetzbar sind. Zum Ausgleich für diesen Einfluss sind Wertänderungen, die nach dem Stichtag des Erwerbs vor dem Stichtag des Erwerbs vor dem Stichtag des Erwerbs vor dem Stichtag des Erwerbs vor dem Stichtag des Erwerbs der Aktien durch private Anleger nur dann steuerbar, wenn der ab dem Stichtag des Erwerbs ab dem Stichtag des Erwerbs zum Stichtag des Erwerbs über EUR 100.000,00 hinausgeht.