Beste Kredite für Hauskauf

"Es gibt kein "ideales" Finanzmodell, das für alle Abnehmer und Erbauer geeignet ist.

"Es gibt kein "ideales" Finanzmodell, das für alle Abnehmer und Erbauer geeignet ist. Verabreden Sie Darlehensrückzahlungen immer nur in der Summe und zu den Zeiten, in denen Sie auch über ein Einkommen in der entsprechenden Größenordnung verfügen. Bei den Kreditinstituten können Sie in der Regel wählen, ob Sie ein Kredit als Tilgungskredit oder als Annuitätenkredit aufnehmen wollen.

Die Differenz: Mit dem tilgbaren Darlehen bezahlen Sie einen konstanten jährlichen Rückzahlungsbetrag und auch die Zinseszins. Bei Rentenkrediten bezahlen Sie für die Verzinsung und Rückzahlung den gleichen Teilbetrag. Der Rückzahlungsbetrag erhöht sich um die eingesparten Zinserträge. Sparzinsen entstehen, weil die Verzinsung der verbleibenden Schulden erst nach der Abrechnung der Monatstilgung erfolgt.

Beispiel: Sie schließen ein Kredit von EUR 1.000,- zu 5,1 Prozent Zins und 1 Prozent Amortisation ab. Für Sie heißt das, dass Sie eine Rente von 6,1% = 6.100 EUR pro Jahr zahlt. Ihre Kapitaldienstleistungsstrategie liegt jedoch immer bei 6.100 EUR, so dass die Zinssätze sinken und die Rückzahlungen steigen.

Der Zins wird jeden Monat neu errechnet. Bei allen Tilgungsvereinbarungen gilt: Sie sind nicht an den Rückzahlungsbetrag oder die Laufzeit der Rückzahlung geknüpft. Sie können z.B. ein annuitätisches Kreditgeschäft mit steigender Rückzahlungsrate absprechen. Beispiel: Sie erhalten ein Kredit von 100.000 EUR zu 5,1% Zins und stimmen eine steigende Tilgungsrate zu, was zu einer ansteigenden jährlichen Rate führt.

Die folgende Übersicht zeigt, wie sich Zins und Tilgungsrate auf die Laufzeit eines annuitätischen Darlehens auswirken: Zins p.a. Rückzahlung p.a. Lesen Sie die Übersicht: Angenommen, der Zins liegt bei 6,5% und die Rückzahlung bei 1,5%. Bei unverändertem Zins während der ganzen Vertragslaufzeit wird das Kreditvolumen nach 25 Jahren und 10 Monate zurückgezahlt.

Zusätzlich zu dieser Rückzahlung sind Verzugszinsen zu entrichten. Diese haben zunächst einen höheren Kapitaldienstsatz (Zinsen plus Tilgung), der von Jahr zu Jahr abnimmt. Der Zins wird jeden Monat neu errechnet. Hinweis: Es ist auch möglich, bei der Vergabe eines Rückzahlungskredits anstelle einer Rückzahlungsrate in gleicher Höhe eine andere Rückzahlungsrate zu vereinbaren. 4.

Beispiel: Sie einigen sich auf eine schrittweise Tilgung mit steigenden Rückzahlungsraten unterschiedlicher Höhe. Eine weitere wichtige Komponente der neuen Verordnung ist die gezielte Unterstützung von energiesparenden Maßnahmen für ältere Gebäude. Wer seinen energieaufwändigen alten Gebäudekomplex so lässt, wie er ist, wird weder bestraft noch bestraft. Um die Immobilienbesitzer jedoch zum Tätigwerden zu ermutigen, hat das Land über die KfW ein weiteres Programm unter dem Titel "CO 2-Gebäudesanierungsprogramm" aufgesetzt.

Sie als Eigentümer können mit dem günstigen KfW-Darlehen die gesamten Investitions- sowie die damit verbundenen Kosten wie Architekturgebühren oder Ausgaben für energiesparende Beratung mitfinanzieren. Die Höchstkreditsumme beträgt jedoch 250 EUR pro qm Wohnraum. Die Verzinsung erfolgt weit unter dem marktüblichen Kapitalmarktzins. Gemäss Preisverordnung ist die gesamte Jahresgebühr für Kredite in Prozenten anzugeben.

Für Kredite, deren Bedingungen für die Gesamtlaufzeit des Kredits festgelegt sind, entspricht dieser Kurs dem effektiven Jahreszins. Bei einer Auszahlung zu 100% wird oft von einem "Nominalzins von 100" gesprochen. Die Nominalverzinsung wird immer auf den Darlehensbetrag, auch Nominalwert oder Nominalwert des Kredits und nicht auf den Auszahlungsbetrag errechnet.

Erhalten Sie z.B. nur 95% eines Kredits, sind die Zinskosten immer noch 100% des Kredits, d.h. der Rückzahlungsbetrag. Der Abschlag, oft auch Verdammung oder Verdammung bezeichnet, ist die Abweichung zwischen dem Nominalwert und dem tatsächlich ausgezahlten Kredit.

Nehmen wir an, Sie brauchen ein Kredit von 100.000 EUR. Mit einem Abschlag von 8% wird das Kreditvolumen nicht vollständig, sondern nur in voller Höhe ausbezahlt. Der Rabatt liegt hier bei rund achttausend Euros. Beim Kauf eines Mietobjektes rechnen Sie (leicht) anders: Ein hoher Abschlag (10% des Darlehensbetrages) bewirkt einen großen Steuerverlust in der Finanzierung .

Auf lange Sicht ist ein Rabatt jedoch nicht sinnvoll. Hinweis: Berechnen Sie im konkreten Fall exakt, ob Sie durch einen Rabatt einen Vorzug haben. Achten Sie immer auf die verbleibende Verschuldung und die Folgefinanzierung und wählen Sie nur dann einen Rabatt, wenn dies über die gesamte Laufzeit der Finanzierungen ausreicht.

Alle anderen für die Bestimmung des Effektivzinssatzes relevanten Einflussfaktoren sind ebenfalls zu berücksichtigen. Wenn ein realer Vergleich der Angebote möglich ist, ist es am besten, die verbleibende Restverschuldung am Ende der Zinsbindung zu berücksichtigen. Wichtigster Festzinssatz ist "niedrige Zinssätze - lange Bindung" oder "hohe Zinssätze - kurzer Bindung".

Diese Regelung wird von Kreditnehmern verletzt, die ihre Hypothekarzinsen in einer Niedrigzins-Phase nur für höchstens fünf Jahre oder in einer Hochzins-Phase für zehn oder mehr Jahre einhalten. Hinweis: Eine Niedrigzins-Phase erkennt man daran, dass der Nominalzinssatz unter 8% bei einem 10-jährigen Festzinssatz und 100 Prozent Ausschüttung des Darlehensbetrages liegt, gleichzeitig aber über dem Nominalzinssatz bei einem 5-jährigen Festzinssatz und auch 100 Prozent Ausschüttung.

Allerdings wird die angeblich vorteilhafte Finanzierungsform rückgängig gemacht, wenn das Zinssatzniveau nach fünf Jahren signifikant über dem zum Zeitpunkt des Finanzierungsabschlusses niedrigen Zinssatz ist. Beispiel: Unter der Annahme, dass der Nominalzinssatz für 100% Auszahlung 5% (5 Jahre) bzw. 5,5% (10 Jahre) beträgt, sollte eine aktuelle Rückzahlung des Kredits nicht stattfinden.

Der Nominalzinssatz beträgt in fünf Jahren 7% (bei 5 Jahren fester Verzinsung). Auch wenn die nominalen Zinsersparnisse in den ersten 5 Jahren verzinst oder zur Rückzahlung verwendet werden, kann der Zinsanstieg in den folgenden 5 Jahren bei weitem nicht kompensiert werden. Ein Festzinssatz von mind. 10 Jahren wird daher empfohlen, um kostspielige Folgefinanzierungen vor dem Ende von zehn Jahren zu verhindern.

Beispiel: 80% des Hypothekarkredits mit einem zehnjährigen festen Zinssatz und 20% mit einem fünfjährigen festen Zinssatz. Kredite mit einem langfristig festen Zinssatz sind dann billiger als Kredite mit nur einem kurzfristigen festen Zinssatz. Hinweis: Bei hohen Zinsen sollte ein langfristiger Festzinssatz von etwa zehn Jahren vermieden werden. Besser ist es, eine Zinsbindungsfrist von höchstens fünf Jahren zu wählen, um von einem vorübergehenden Zinsrückgang bei der Folgefinanzierung zu partizipieren.

Praxistipp: Überprüfen Sie, ob das Festzinssplitting für Sie in Frage kommt. Beispiel: Sie bezahlen einen Beitrag von 150.000 EUR. Es werden drei Kredite über je EUR 50000 mit einer Laufzeit von 3, 5 und 8 Jahren vereinbart. Das Variabeldarlehen ist die riskanteste Art der Grundstücksfinanzierung. Sie haben hier überhaupt keine festen Zinssätze - die Änderungen am Kapitalmarkt haben direkte Auswirkungen auf Ihre Finanzierungen in Gestalt von Zinsen.

In Zeiten hoher Zinssätze kann ein variabel verzinslicher Zinssatz Ihnen bei der schnellen Reduzierung Ihrer Zinslast behilflich sein. Bei sinkenden Zinssätzen können Sie Ihre Kosten für Kredite in gleicher Höhe reduzieren. Andererseits haben Sie keine Gnadenfrist, wenn die Zinssätze anwachsen. Bei Krediten mit fünf- oder zehnjährigem Zinsbindungszeitraum können Sie die Entwicklungen ruhig verfolgen und sich ggf. auf eine weitere Rückzahlung am Ende des Zinsbindungszeitraums einrichten.

Vorsicht: Auch in Zeiten hoher Zinsen gehen Sie bei variabel verzinslichen Darlehen ein Zinsänderungsrisiko ein - im schlimmsten Falle können die Marktzinssätze sogar noch weiter anwachsen. Bei der Aufnahme eines variabel verzinslichen Darlehens ist darauf zu achten, dass Sie über ausreichende Finanzreserven verfügen, um Zinssteigerungen leicht auszugleichen. Praxistipp: Es ist auch möglich, Ihr Finanzrisiko zu limitieren, wenn ein variabler Zinssatz vereinbart wird.

Ein Hypothekarkredit mit Obergrenze, ein sogenanntes Cap-Darlehen, kann vereinbart werden. Dies erleichtert Ihnen die Berechnung des variablen Zinssatzes und Sie können weiterhin Flexibilität zeigen. Im Gegenzug für diese zusätzliche Zinssicherung benötigt die Hausbank eine Einmalprämie. Hinweis: Die Cap-Prämie ist niedriger, wenn Sie auch eine niedrigere Zinsgrenze einhalten.

Überfinanzierungen, bei denen der Hypothekarkredit höher ist als der tatsächliche Immobilienwert, entsprechen von Beginn an einer Überverschuldung. Beispiel: Ein Reinkaufpreis von 150.000 EUR für eine neue 75 m große Eigentumswohnung inklusive aller Neben- und Zusatzkosten wird auf 200.000 EUR für ein Entwicklermodell festgelegt.

Finanziert man nun diese Gesamtausgaben über eine Grundschuld und verzichtet vollständig auf den Eigenkapitaleinsatz, handelt man mit 133% Überfinanzierungen, da der Kredit um ein drittel über dem Anschaffungspreis ist. Weil die versteckten Aufwendungen für Vermarktung und Verkauf oft im angegebenen Einkaufspreis inbegriffen sind, ist der Überfinanzierungsanteil tatsächlich noch größer.

Mit einer verborgenen internen Provision von z.B. 10% der Gesamtausgaben macht das abgeschlossene Kreditvolumen in der Summe der Gesamtausgaben bereits mehr als 150% des Immobilienwertes aus. Wenn dieser " notarielle " Preis eine verborgene interne Provision beinhaltet oder höher ist als der lokale Marktwert für Vergleichsobjekte, sollten Sie zäh aushandeln. Ein besonderer Vorteil ist, dass Sie ein gut gemietetes gebrauchtes Objekt kaufen, dessen Preis unter den lokalen Preisen ist.

Im Sprachgebrauch der Bankiers heißt das, dass der Hypothekarkredit aus einem Hypothekarkredit und einem Personalkredit zusammengesetzt ist. Das ist sicher kein Beispiel für eine gute finanzielle Ausstattung. Bekanntlich sind Fremdkapitalgeber regelrechte Sicherheitsfans. Oberste Priorität hat die Sicherung der Kredite. So ist es nicht verwunderlich, dass die Sprachen in den Verhandlungen über die Kreditvergabe rasch zu den Wertpapieren kommen, die Sie anbieten können.

Gleichzeitig überschreiten die Kreditinstitute manchmal das angestrebte Kreditschutzziel. Beispiel: Die maximale Kreditlimite für eine Immobilie beträgt in der Regel 80%. Beispielsweise dienen Eigentumswohnungen mit einem Marktwert von 225.000 EUR als Sicherheiten für ein Kreditvolumen von bis zu 180.000 EUR.

Dazu haben Sie vom notariellen Grundbuchamt eine Grundpfandrechtsbestellung und registrieren diese in Abschnitt III des Grundbuches. Die sogenannte Remissionsklausel tritt jedoch nur dann in Kraft, wenn Ihr Kredit aufgrund von Verzugszinsen beendet wird und dann eine Zwangsversteigerung der Mietsache eintritt. Hinweis: Auch die persönliche Haftpflicht für Ihre Hypothekarschulden können Sie nicht vermeiden.

Am gerechtfertigtsten ist nach wie vor die Übertragung von Versicherungsforderungen zur Absicherung und Rückzahlung eines Festkredits. Dies ist der Fall, wenn die übertragenen Versicherungsfälle die durch das Kreditfinanzierungsgeschäft gedeckten Abschlusskosten übersteigen. Nachdem Sie Ihre grundlegenden Weichenstellungen über die Kredithöhe, die Zinsbindungsfrist und das Rückzahlungsmodell getroffen haben, müssen Sie die Zinsbedingungen der Kreditgeber prüfen.

Die in den Printmedien publizierten Effektivzinssätze sind nahezu immer Standard-Konditionen für den erstplatzierten Teil, der je nach Anbietern zwischen 45 und 60% des Beleihungswertes liegt. Für das Mengengeschäft sind Standardbedingungen maßgebend. Sollte dies nicht gelingen, sollten Sie wenigstens auf die vollständige oder weitgehende Abschaffung der Kredit-Nebenkosten drängen. Hinweis: Nebenkosten wie Bewertungsgebühren und Zusagezinsen werden bei der Ermittlung des ursprünglichen jährlichen Prozentsatzes nicht berücksichtigt.