Geschlossene Immobilienfonds Steuerliche Behandlung

Geschlossene Immobilienfonds - Geschlossene Immobilienfonds und steuerliche Behandlung

Dies bedeutet, dass dem Fond als solchem in der Startphase große Schäden zugeteilt wurden, die an die Einzelanleger weitergegeben wurden. Dies führte zu einer geringeren Steuerquote für Topverdiener. Allerdings werden die hier erzielten Steuerersparnisse zu einem späterem Termin bei der Gewinnerzielung des Sondervermögens aufgehoben. Damals gab es jedoch die Gefahr, dass der Anleger selbst ein geringeres Einkommen und damit auch einen geringeren Steueranteil hatte.

Aber auch bei abgeschlossenen Immobilienfonds sind Steuerersparnisse möglich. Dies ist der Fall, wenn sich die Objekte, in die Investitionen getätigt werden, im Ausland/Land befinden. Dies bedeutet, dass der erwirtschaftete Erlös ausschliesslich im Herkunftsland der Liegenschaft besteuert wird. Diese Länder haben oft erhöhte Freibeträge, so dass die Erträge aus einem Immobilienfonds nur geringfügig oder gar nicht mit Steuern belasten.

Der Investor muss aber auch eine im Inland gültige Erklärung abgeben, was zusätzliche Gebühren verursacht. So gibt es zum Beispiel ein solches DBA mit den USA, weshalb auch dieser Ort und die US-Imobilly Funds an Popularität zulegen. Die Gegenüberstellung der Einzelangebote zahlt sich aber in jedem Falle aus, da eine Anlage in die abgeschlossenen Immobilienfonds auch immer eine Frage des Vertrauens ist.

Dies ist durch den Gebrauch eines Treuhänders, der von den Fondsinitiatoren kontrolliert wird, leicht möglich. Selbst Vertretungsverträge und dergleichen mit Firmen, die sich im Eigentum der Urheber befanden, können leicht zu zweifelhaften Intrigen werden. Daher sind besonders die Angebote von renommierten und renommierten Firmen, eventuell mit Bankhintergrund oder Kapitalgesellschaften, gefragt.

Bei der Wahl ist auch darauf zu achten, dass eventuell vorhandene Mietverhältnisse in der Fondsimmobilie längerfristig bestehen bleiben, um ein hohes Maß an Planbarkeit zu haben. Darüber hinaus sollte man auch auf die Kreditwürdigkeit der Bewohner achten, denn ohne ausreichende Liquidität werden auch keine Einnahmen generiert. Darüber hinaus sind die geeignete Ausrüstung und die Lage der Liegenschaft von großer Wichtigkeit, weshalb auch hier die individuellen Offerten gut verglichen werden sollten.

Obwohl die ausländischen Liegenschaften steuerliche Vorteile haben, entstehen ihnen durch eine im betreffenden Staat zu erstellenden gültigen Steuererklärungen auch Mehrkosten. Während geschlossene Immobilienfonds früher als Steueraufschubmodelle populär waren, sind sie heute ertragsorientierter. Aufgrund der damaligen Rechtslage war es möglich, den Mitteln zu Laufzeitbeginn große Kursverluste zuzuordnen, die an die Einzelanleger ausgeschüttet wurden.

Als der Fond jedoch Gewinne erzielte, wurde diese Steuereinsparung wieder aufhoben. Möglicherweise hatte der Investor jedoch bereits zu diesem Zeitpunkt Anrecht auf eine Alterspension und sein zu versteuerndes Ergebnis wurde dadurch reduziert, so dass die veränderte Steuerschuld nicht allzu wichtig war.

Dieser Ansatz machte geschlossene Immobilienfonds jedoch für Top-Verdiener interessanter. Auf diese Weise sind die heute gebräuchlichen Rendite orientierten Immobilienfonds zustande gekommen. Aufgrund der DBA mit den USA und den Niederlanden sind Steuerersparnisse für geschlossene Immobilienfonds jedoch weiterhin möglich. In diesen Verträgen ist nichts anderes festgelegt, als dass die Einkünfte aus dem Sondervermögen nur in dem Staat steuerpflichtig sind, in dem sich die Liegenschaft befindet, d. h. in dem auch die Einkünfte erzielt wurden.

Allerdings sind die steuerfreien Beträge in diesen Staaten wesentlich größer als in Deutschland, so dass Erträge nur geringfügig oder gar nicht besteuert werden, wenn der Investor keine weiteren Erträge in diesem Staat hat. Aufgrund der rechtlichen Abschreibungsmöglichkeiten für Liegenschaften ergibt sich daraus auch eine höhere Nachsteuerrendite.

Damit ist ein abgeschlossener Immobilienfonds heute immer ertragsorientiert. Es ist aber auch möglich, dass das Steueramt davon ausgeht, dass der Immobilienfonds keine Gewinnabsicht hat. Die Steuervergünstigungen, die der Investor erhält, sind in diesem Falle noch zu einem späteren Termin fällig. Nach der neuen Regelung dürfen steuerliche Verlustvorträge, die ab dem 1. Januar 2005 ausgeschüttet wurden oder denen man nach diesem Datum beitrat, nicht mehr mit anderen Arten von Erträgen, wie z.B. Erträgen des Unternehmens, saldiert werden.